토허제 실거주 세대분리하여 가능할까요?
본인: 사업자 1인 프리랜서, 서울에서 주로 근무, 토허제 구역 주택 매매 후 실거주 2년 계획.
배우자/자녀: 경기도 월세 거주 (배우자 직장 수원, 미성년 자녀 유치원).
핵심 목표: 가족 전체가 아닌, 본인 1인만 토허제 구역 주택을 매매하여 실거주 의무를 충족시키고 구청의 토지거래허가를 받는 것.
토허제구역 세대분리 본인 1인만 실거주 통과 가능한가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
세대분리를 전제로 본인 단독으로 토지거래허가를 받아 실거주 의무를 이행하는 것은 원칙적으로 가능하나, 형식적 분리만으로는 허가가 거절될 위험이 큽니다. 관할 구청은 실질 거주계획과 생계·생활의 독립성을 중점 심사하므로, 본인 단독 거주가 객관적으로 입증되어야 합니다.법리 검토
토지거래허가는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 투기 억제와 실수요 보호를 목적으로 합니다. 실거주 판단은 주민등록 분리 여부만이 아니라 실제 거주, 직장·사업 활동, 생활 기반의 독립성, 가족의 별도 거주 사유를 종합적으로 봅니다. 배우자·미성년 자녀의 계속적 별도 거주는 사유가 합리적이어야 합니다.허가 심사의 핵심 포인트
본인의 상시 근무지, 출퇴근 동선, 주거 필요성, 단독 생활 유지 가능성이 핵심입니다. 배우자 직장과 자녀 교육으로 인한 별도 거주가 불가피함을 소명해야 하며, 향후 가족 합가 계획이 없다는 점을 명확히 해야 합니다. 인테리어 전입 시기, 관리비 납부, 생활 흔적도 확인 대상입니다.실무상 대응 전략
사전 컨설팅을 통해 관할 구청의 심사 기준을 확인하고, 단독 실거주 계획서와 증빙을 충분히 준비하십시오. 형식적 세대분리는 지양하고, 실제 거주 개시와 유지가 중요합니다. 허가 후 위반 시 제재가 따르므로 이행 가능성을 우선 검토해야 합니다.
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