pd수첩을 보면 자녀에게 양도를 하면서 직거래로 넘겨버릴수도 있다고 나오더라구요

Question

안녕하세요

pd수첩에서 보면 양도를 하는 것보다 자녀에게 매매를 하여 세금을 덜 낼 수 있다고 하면서 가격을 디자인한다는 형식으로 말을 하던데, 이게 무슨 말이죠?

하락장엔 매매가를 자기 마음대로 적용하여 자녀에게 매매해도 정부에선 아무런 제재를 가할 수 없다고 볼 수 있는건가요?

그리고 이렇게 자녀에게 매도하면서 증여를 한다면 직거래여도 나라에선 가족간 거래인 것을 알 수 있고 증여세를 물릴 수도 있는거 아닌가요?? 왜 정부에선 이런걸 조사하지 않는거죠?

Answer 1

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

가족간 거래라 하더라도 꼭 불법은 아닙니다. 어느정도 하용하는 방법이기도 합니다.

가족간 부동산 거래시 양도소득세 혹은 증여세가 상당히 추징될 수 있으므로 유의가 필요합니다. 기본적으로 양도소득세의 경우 대통령령에서 정하는 재산 소유권을 양도해서 발생하는 소득 부과 조세입니다.

증여세는 타인에게 무상으로 재산을 취득한 사람이 납부해야 하는 국세의 개념입니다. 기본적으로 가족간 부동산 거래 주의사항으로 대표적인 것이 바로 진행하고자 하는 물건의 시장가 30% 이상 또는 3억 보다는 저렴하게 매매를 진행하면 안된다는 사실입니다.

더불어 이를 진행할 경우 구체적인 거래문서와 가격 그리고 실제로 돈을 거래한 기록을 상세하게 남겨놓으셔야 합니다. 이렇게 되어야 정상적인 절차로 간주한답니다. 

이를 위해서는 현금으로 상호 거래를 하기보다는 계좌이체 과정을 거쳐서 기록을 명료하게 남겨놓으시면 좋습니다.

​만약에 돈을 빌려서 대금을 지급한 경우는 차용증을 작성하셔야 하며 공증받아서 사실관계에 관해서 명확하고 객관적으로 입증이 되는 자료를 남겨두셔야 합니다. 

공증이란 특정 사실 혹은 법률관계 존재에 관해서 공적인 관점으로 증명을 하게 되는 행정행위라고 생각하시면 좋습니다. 더불어 돈을 빌리는 경우 매달 적정한 금액을 이자율에 맞춰서 지급해야 합니다.

원금과 이자의 납입 명세에 관한 증빙서류를 제대로 챙겨둬서 다음부터 불이익을 받지 않도록 하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

자금출처와 조달이 부모의 증여가 아닐경우 증여로 보지않고 매매로 봅니다.

부모의 돈을 이용할 경우 차용증(법정이자 적용)을 작성하고 매월 부모에게 송금을 하면 문제 없습니다.

증여세,증여취득세 와 매매,양도세(부모)취득세(자식)를 비교하여 절세를 위해 세금을 더적게 내는 방법으로 선택을 하면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우리나라는 직계존비속간의 거래는 기본적으로 증여로 추정합니다. 즉 매매를 통해 거래했더라도 정확한 잔금지금등의 증거와 시세에 대비해 고가,저가거래가 아니여만 매매로 인정되게 됩니다 . 질문처럼 국가가 아무것도 모르지는 않습니다. 이유는 부동산 거래시 실거래가 부동산거래신고를 하게 되었고, 거래당사자간 사항도 기재하여 신고하기 때문 입니다. 다만, 실제 증여세보다 취득, 양도세가 적다면 절세의 목적을 위해 조건은 갖추어 매매를 진행할 경우 이를 증여세 회피를 위한 매매로 모두 잡아내기에는 한계가 있는것도 사실입니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

부모가 자식에게 부동산을 주는 것은 대표적으로 증여가 있겠지만 증여세가 너무 쎄니 대신 매매를 하는 방법으로 시세보다 싸게 주는것입니다.

통상 특수관계인간의 거래에서 직전거래가의 30%나 3억원까지는 매매로 싸게 넘기더라도 증여로 보지 않습니다.

이런점을 이용해 하락장에서 급매등으로 시세가 확 내려가는 틈을 타 그 시세를 기준으로 그것보다 더 싼 가격에 자식들에게 매매를 하는것입니다.

이렇게 하면 증여세는 내지 않지만 취득세와 양도세는 나오게 됩니다. 그것들을 비교하여 저렴한 방법으로 처리 하는것입니다.

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