주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우?

Question

주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우에는, 증여라고 판단을 많이 하던데요. 예를 들어서 시세가 10억인데 5-6억 정도에 자식한테 거래를 성사시킬 수가 있나요? 법적으로 걸리는 부분이 없나요?

너무나도 시세와는 다른 매물이 거래된 것을 보고, 저럴 수가 있나 싶어서 질문 드려봅니다.

유현심 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부모자식간의 매매도 20%정도 저렴하게 해도어느정도 인정이 됩니다공시지가가 많이 내렸고 매매가 싸게 이뤄졌을때 매매나 증여로 거래를 시켜서 낮은가격으로 나타난겁니다싸게 거래된것때문에 문의가 많이오는데 그런거래로 보시면 됩니다

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 다만 거래가격이 시세 30%범위내로 (해당 차액이 3억을 초과할수 없습니다.)하고 자금의 출처와 자금이동을 명확히 할 경우 매매로써 인정을 하게 됩니다,즉 10억 주택을 직거래로써 매매를 통해 증여를 한다면 거래금액은 최소 7억~13억 사이에는 해야 매매로써 인정이 가능합니다.그리고 실거래가상 직거래라고 해서 거래당사자 관계가 공시되는 것은 아니기에 반드시 매매를 통한 증여로 100%판단할수 없습니다. 다만 그러할것이다 추측을 할뿐입니다.답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다 .

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우에는, 증여세와 양도소득세를 주의해야 합니다. 가족 간에 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 거래하면, 싸게 산 사람은 시세보다 싸게 사서 이득 본 금액에 대한 증여세를 내야 하고, 싸게 판 사람은 시세에 팔았을 때 발생했었을 양도차익에 대한 양도세를 내야 합니다.증여세는 시가와 거래가의 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달할 경우에는 과세되지 않습니다. 예를 들어, 시세가 10억인 부동산을 7억에 거래하면, 차액이 3억이고 시가의 30%도 3억이므로 증여세가 발생하지 않습니다. 하지만 6억9천만원에 거래하면, 차액이 3억1천만원이므로 증여세가 과세됩니다.양도소득세는 시가와 거래가의 차액이 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 산정하여 과세합니다. 예를 들어, 시세가 10억인 부동산을 9억5천만원에 거래하면, 차액이 5억이므로 양도가액을 9억5천만원으로 인정합니다. 하지만 9억4천만원에 거래하면, 차액이 6억이므로 양도가액을 10억으로 산정하여 양도소득세를 계산합니다.따라서, 시세가 10억인 부동산을 5-6억 정도에 자식에게 거래하려면, 증여세와 양도소득세를 모두 고려해야 합니다. 증여세는 거래가와 시가의 차액에 대해 과세되고, 양도소득세는 시가에 대해 과세됩니다. 법적으로 걸리는 부분이 없다고 단정할 수는 없습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족간 매매시에도 일반 매매거래와 같아야 하고 너무 많이 매매금액을 낮추어서 다운계약서를 작성하면 안 됩니다. 양도소득세 부당행위로 봅니다.양도소득세 부당행위는  세법 상 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우입니다. 부당하게 감소시킨 양도소득세의 부당행위계산은 시가와 거래가액의 차액이 3억원이상 또는 시가의 5% 이상인 경우에 해당됩니다.만약, 부모와 자녀간의 부동산 거래라면 둘 사이는 특수관계자에 해당하며, 이 거래로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정이 된다면 세무서는 신고한 거래가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득금액을 계산할 수 있습니다.부당행위로 인정되는 경우는 신고한 거래가격이 시가와 3억원 이상 차이가 나거나 시가의 5%이상인 경우에 해당됩니다.그러나, 부모와 자녀간의 거래가 부당행위에 해당한다고 하더라도 거래가 된 부모의 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 매매거래라면 비과세를 받을 수도 있습니다.별도로, 특수관계인간의 매매거래로 신고하였으나 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정받을 수도 있기 때문에 정당한 거래를 증여로 오해받아 증여세등을 추징받지 않기 위해서는 해당 거래의 매매자금을 이체한 기록과 이체금액의 출처가 확보되어 있다면 매매거래로 인정 받을 수 있습니다. 특수관계인간의 거래로 증여로 추정되지 않는 매매거래라도 증여세가 나오는 경우도 있답니다. 시가와 대가의 차액이 일정 기준금액(3억원과 시가의 30% 상당가액중 작은금액) 이상인경우 그 차액에 대하여 증여세를 납부해야 합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.증여세를 회피하기 위해 가장매매를 하는경우가 있긴 합니다. 적발시 엄청난 금전적 손해가 발생합니다.

구자균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.시세대비 30% 미만 또는 총액 3억 이상 저렴하게 거래된 부동산 거래는당연히 조사가 들어가며, 보통은 자녀에게 거래를 위장한 증여로 추정합니다.간혹 경매로 넘어가기 전 초급매로 나오는 경우도 있습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.특수인 거래는 대략 시세의 70%까지는 증여가 아닌 거래로 인정해줍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.증여보다는 가족간 거래를 이용할 가능성이 큽니다. (부족분은 암암리에 증여가 있겠지만요.)가족간의 부동산 거래시 시가대비 30% 또는 3억원 이상 차이나면 증여로 판단하니 그 기준 안에서는 좀 더 자유로울 수 있는거죠.