주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우?
주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우에는, 증여라고 판단을 많이 하던데요. 예를 들어서 시세가 10억인데 5-6억 정도에 자식한테 거래를 성사시킬 수가 있나요? 법적으로 걸리는 부분이 없나요?
너무나도 시세와는 다른 매물이 거래된 것을 보고, 저럴 수가 있나 싶어서 질문 드려봅니다.
8개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부모자식간의 매매도 20%정도 저렴하게 해도어느정도 인정이 됩니다
공시지가가 많이 내렸고 매매가 싸게 이뤄졌을때 매매나 증여로 거래를 시켜서 낮은가격으로 나타난겁니다
싸게 거래된것때문에 문의가 많이오는데 그런거래로 보시면 됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 다만 거래가격이 시세 30%범위내로 (해당 차액이 3억을 초과할수 없습니다.)하고 자금의 출처와 자금이동을 명확히 할 경우 매매로써 인정을 하게 됩니다,
즉 10억 주택을 직거래로써 매매를 통해 증여를 한다면 거래금액은 최소 7억~13억 사이에는 해야 매매로써 인정이 가능합니다.
그리고 실거래가상 직거래라고 해서 거래당사자 관계가 공시되는 것은 아니기에 반드시 매매를 통한 증여로 100%판단할수 없습니다. 다만 그러할것이다 추측을 할뿐입니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우에는, 증여세와 양도소득세를 주의해야 합니다. 가족 간에 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 거래하면, 싸게 산 사람은 시세보다 싸게 사서 이득 본 금액에 대한 증여세를 내야 하고, 싸게 판 사람은 시세에 팔았을 때 발생했었을 양도차익에 대한 양도세를 내야 합니다.
증여세는 시가와 거래가의 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달할 경우에는 과세되지 않습니다. 예를 들어, 시세가 10억인 부동산을 7억에 거래하면, 차액이 3억이고 시가의 30%도 3억이므로 증여세가 발생하지 않습니다. 하지만 6억9천만원에 거래하면, 차액이 3억1천만원이므로 증여세가 과세됩니다.
양도소득세는 시가와 거래가의 차액이 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 산정하여 과세합니다. 예를 들어, 시세가 10억인 부동산을 9억5천만원에 거래하면, 차액이 5억이므로 양도가액을 9억5천만원으로 인정합니다. 하지만 9억4천만원에 거래하면, 차액이 6억이므로 양도가액을 10억으로 산정하여 양도소득세를 계산합니다.
따라서, 시세가 10억인 부동산을 5-6억 정도에 자식에게 거래하려면, 증여세와 양도소득세를 모두 고려해야 합니다. 증여세는 거래가와 시가의 차액에 대해 과세되고, 양도소득세는 시가에 대해 과세됩니다. 법적으로 걸리는 부분이 없다고 단정할 수는 없습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
가족간 매매시에도 일반 매매거래와 같아야 하고 너무 많이 매매금액을 낮추어서 다운계약서를 작성하면 안 됩니다. 양도소득세 부당행위로 봅니다.
양도소득세 부당행위는 세법 상 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우입니다. 부당하게 감소시킨 양도소득세의 부당행위계산은 시가와 거래가액의 차액이 3억원이상 또는 시가의 5% 이상인 경우에 해당됩니다.
만약, 부모와 자녀간의 부동산 거래라면 둘 사이는 특수관계자에 해당하며, 이 거래로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정이 된다면 세무서는 신고한 거래가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득금액을 계산할 수 있습니다.
부당행위로 인정되는 경우는 신고한 거래가격이 시가와 3억원 이상 차이가 나거나 시가의 5%이상인 경우에 해당됩니다.
그러나, 부모와 자녀간의 거래가 부당행위에 해당한다고 하더라도 거래가 된 부모의 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 매매거래라면 비과세를 받을 수도 있습니다.
별도로, 특수관계인간의 매매거래로 신고하였으나 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정받을 수도 있기 때문에 정당한 거래를 증여로 오해받아 증여세등을 추징받지 않기 위해서는 해당 거래의 매매자금을 이체한 기록과 이체금액의 출처가 확보되어 있다면 매매거래로 인정 받을 수 있습니다.
특수관계인간의 거래로 증여로 추정되지 않는 매매거래라도 증여세가 나오는 경우도 있답니다. 시가와 대가의 차액이 일정 기준금액(3억원과 시가의 30% 상당가액중 작은금액) 이상인경우 그 차액에 대하여 증여세를 납부해야 합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
시세대비 30% 미만 또는 총액 3억 이상 저렴하게 거래된 부동산 거래는
당연히 조사가 들어가며, 보통은 자녀에게 거래를 위장한 증여로 추정합니다.
간혹 경매로 넘어가기 전 초급매로 나오는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
특수인 거래는 대략 시세의 70%까지는 증여가 아닌 거래로 인정해줍니다.
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안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
증여보다는 가족간 거래를 이용할 가능성이 큽니다. (부족분은 암암리에 증여가 있겠지만요.)
가족간의 부동산 거래시 시가대비 30% 또는 3억원 이상 차이나면 증여로 판단하니 그 기준 안에서는 좀 더 자유로울 수 있는거죠.
