아파트 청약 받아서 전세 줄때 문의드려요

Question

작년 상반기 청약에 당첨되어 내년 완공을 앞두고 있습니다.

​완공이 되면 전세를 주려고 하는데요.

당첨된 지역에 미분양 물량이 많기도 하고 택지라 전세가가 낮게 책정될거 같아요

완공될 때 쯤 전세를 주고 남은 차액(?)은 대출을 받을 수 있나요?

​찾아보니 주담대를 받거나 전세를 내주거나 둘 중 하나만 선택해야 한다던데, 전세를 주고 남는 차액은 어떻게 해결할 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

신축아파트 준공후 전세임대를 하려면 근저당설정액이 없어야 세입자를 구할 수 있을 겁니다.

근저당이 설정되어 있으면 세입자를 구하기 어렵고 세입자가 전입신고를 하면 대출이 불가합니다.

신축아파트는 미등기라 2금융권에서 대출이 불가 하고요. 입주가 내년이면 기다려 보시고 입주지정기간이 공고되면 전세입자와 대출금액도 확인하고 대처하셔야 할 것 같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

선순위 임차권이 있더라도 대출이 불가한 것은 아닙니다, 다만 1금융권이 아닌 2금융권 이하에서 대출이 가능하며, 금리가 높다는 단점이 있습니다. 문제는 질문의 경우는 잔금시 전세금을 받고 부족한 부분을 대출받아야 하는데 이럴 경우 임대차계약서상 선순위 근저당 설정금지 특약등이 기재되기 때문이 과정 순서상 대출과 전세세입자를 동시에 진행할 경우 임차권이 후순위가 될 가능성이 높기 떄문에 계약상 의무위반에 따른 문제가 발생될수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 분양주택을 전세줄 경우 신규 입주인 경우 대량의 매물이 쏟아져 전세가격이 하락되는 것이 일반적입니다. 이러한 경우 자금이 부족한 경우 해당 주택에 전세대출이 불가하고, 신용대출을 받아야 합니다. 이러한 경우 대출규모는 질문자님의 신용상태에 따라 결정됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.

LTV 개념을 찾아 보시길 바랍니다. 비규제지역의 경우 현재 LTV 70프로 입니다.

이말의 뜻은 집 평가액이 5억이라면 3억5천까지는 DSR DTI (소득대비 부채율)을 고려했을 때 대출이 가능하다는 의미로

소득이 나름 충분하고 부채가 미미하다면

전세 2억5천을 받더라도 후순위로 1억 수준의 주택담보대출은 받을 수 있다는 의미입니다.

다만, 세입자를 1순위로 해줘야 하며 세입자에게 바로 2순위 근저당권을 받을 예정이라는 사실 정도는 언지해 둘 필요가 있다고 생각합니다.

필수 고지사항은 아니지만 이걸로 예민해 하는 세입자가 있고 그럴줄 알았다면 계약도 않했을 것이라고 주장하는 세입자도 있기 때문입니다.

물건지 인근 은행에서 LTV 70프로 적용되고 차주의 소득과 부채에 이슈가 없다면 후순위 근저당권 설정이 가능한지 미리 확인해 보셔야 합니다.

또한 비규제 지역 아파트 주담대를 고려함에 있어 차주분이 다주택자 이시라면 LTV가 70프로에서 60프로로 낮아지기에 원하는 대출량이 줄어들 수도 있음을 참고삼아 말씀드립니다.

은행 2~3곳에 방문을 해서 크로스 체크를 해보시길 바래요.

도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !

Answer 5

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

전세를 먼저 주고 부족한 차액은 은행권에서 후순위 대출은 심사 거부될 가능성이 높습니다.

알아보시면 2금융권 무설정 무담보 대출 상품들도 존재하여 가능하실수도 있겠으나 기본적으로 담보대출이 아니고 아파트 신용대출에 가까운 상품이라 금리가 10%초반에서 20% 이내로 높을것 입니다.

정확한 건 전문 상담사와 상담해 보심이 좋겠습니다.

주담대를 먼저 받으시고 월세로 주시는 것도 같이 검토해 보시는 것도 나쁘지 않을것 같습니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세세입자를 받으려면 대출이 없어야 세입자들이 들어옵니다. 그러다보니 신축첫입주장때는 전세금 외에 잔금을 치룰수있는사람들은 전세 , 대출을 받아야 하는사람들은 월세로 매물 의뢰를 하는것 입니다.