경제
이런경우 세입자 구할때까지 세를 내야하나요?
묵시적 갱신이라 3개월전 통보햇는데 3월에나가는거 2월에나가고 북비를 부담하기로하고 계약서를 보니 5번6번조항이잇는데 이럴경우 집주인이 집이안나가면 보증금에서 월세를 다빼가나요? 8월까지입니다 계약은원래 2년이상살아서 묵시적갱신으로 넘어가서 신경안썻는데 저런게있었네요 저런거있는 계약서는 첨봐서 제대로안본 제잘못이지만 묵시적갱신3개월 효력이 사라는건가요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 묵시적 갱신 해지의 법적 효력
주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이때 해지의 효력은 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지난 시점에 발생합니다. 따라서 질문자님이 미리 3개월 전에 해지 의사를 밝혔으면, 계약서에 적힌 다른 조건보다 이 법적 효력이 우선 적용됩니다.
2. 계약서 특약(제5번, 제6번)의 효력
계약서에 있는 "임차인이 세를 놓고 나간다"거나 "만료 2개월 전에 통보한다"와 같은 특약은 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력에 제한이 있습니다.
- 강행 규정에 따르면, 법에서 정한 내용에 반해 임차인에게 불리하게 적용되는 약정은 효력이 없습니다.
- 묵시적 갱신 시 임차인의 해지권을 제한하거나, 법이 정한 3개월보다 더 불리한 조건(예를 들어 월세를 추가로 부담하게 하는 특약 등)을 부과하는 경우, 실제로는 무효가 됩니다. 최근 판례에서도 이런 특약으로 임차인을 보호하는 법적 권리를 제한하려는 시도는 거의 인정되지 않는 분위기입니다.
3. 월세, 중개수수료 부담 관련
- 월세의 경우, 임차인이 해지 통보를 하고 3개월이 지나 계약이 종료되었다면, 그 이후부터는 월세를 부담할 필요가 없습니다. 즉, 만약 3월에 계약이 법적으로 끝났다면, 임대인은 아무리 집이 공실이어도 이후 월세를 보증금에서 공제할 수 없습니다.
- 중개수수료도 마찬가지로, 국토교통부와 법제처의 해석에 따르면 묵시적 갱신 중 해지로 인해 새 임차인을 구할 때 발생하는 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인이 중간에 나가더라도 법에서 인정한 정당한 해지 절차를 따른 것이기 때문에, 중개수수료까지 임차인에게 부담시키기는 어렵습니다.
4. 실제 대응 방법 및 결론
법적으로는 3개월이 경과한 시점에 임차인은 보증금을 온전히 돌려받을 권리가 있습니다. 실제로 2월에 집을 비웠더라도, 3월 계약 종료 시점까지 월세만 정산하면 됩니다. 이후 공실에 따른 책임이나 월세는 임대인에게 있습니다.
집주인에게는 "주택임대차보호법 제6조의2와 제10조에 따라 묵시적 갱신 해지 효력이 3월에 발생하므로, 특약보다 법이 우선한다"는 점을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.
묵시적 갱신이라 3개월전 통보햇는데 3월에나가는거 2월에나가고 북비를 부담하기로하고 계약서를 보니 5번6번조항이잇는데 이럴경우 집주인이 집이안나가면 보증금에서 월세를 다빼가나요?
==> 그렇지 않습니다. 계약기간이 종료되는 경우 해당 조항은 적용되지 않습니다. 특히 묵시적인 계약갱신이 된 경우에도 종료일은 통보후 3개월 후에 정상적으로 계약을 종료시킬 수가 있습니다. 이러한 경우 정상적인 계약종료로 봐야 합니다.
8월까지입니다 계약은원래 2년이상살아서 묵시적갱신으로 넘어가서 신경안썻는데 저런게있었네요 저런거있는 계약서는 첨봐서 제대로안본 제잘못이지만 묵시적갱신3개월 효력이 사라는건가요?.
==> 그렇지 않습니다. 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신 중인 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하며 집주인은 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 계약이 종료되어 보증금을 돌려줘야 합니다. 3월이 법적 종료일이 되므로 실제 퇴거를 2월에 하더라도 3월 계약 종료일까지는 월세를 부담하는 것이 원칙입니다. 계약서 5번과 6번 조항 내용이 있더라도 법령상 세입자에게 불리한 조항은 법적으로 효력이 인정되지 않으니 8월까지 월세를 낼 의무가 없으니 안심하셔도 됩니다. 원래 묵시적 갱신 해지시 복비는 집주인이 내야 하는 것이 원칙이지만 복비를 내가 내는 대신에 3월 월세는 공제하지 마시고 보증금을 미리 돌려달라고 협상하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 만약 집주인이 3월 이후에도 보증금을 돌려주지 않거나 월세를 계속 공제하려 한다면 3개월 해지 통보를 완료했다는 문자, 카톡, 통화녹음 등 증거를 확보하시고 신고하시면 됩니다. 임대인과 소통할때는 반드시 문자나 카톡으로 증거가 남도록 하시고 통화 녹음도 필수입니다. 저는 문자나 카톡을 더 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
해지 통보 후 3개월이 지나면 계약은 법적으로 끝이나니 3월이 종료일이라면 2월에 일찍 나가더라도 3월까지는 월세를 내는 것이 원칙입니다. 만약 3월까지 다음 세입자가 들어오지 않는다면 집주인은 3월분까지 월세를 뺄 수 있습니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 중에 세입자는 언제든 나갈 수 있지만 사람을 구하고 나가야 한다는 특약은 세입자에게 불리한 조항으로 간주되어 강제력이 낮습니다. 즉 질문자님은 3월 월세까지는 내야 할 위기지만 그 이후 월세는 내야 할 의무가 없고 임대인에게 새로운 임차인을 구할 복비를 부담하겠다던지 협의를 해서 3월 월세는 받지않고 2월에 보증금을 미리 달라고 협상해 보시는것이 현실적입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
약관은 일반적인 사항으로서 5번은 중도 해지관련 사항이고 6번은 묵시적 갱신과 관련된 사항입니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
묵시적 갱신이후 퇴거시에 기본적으로는 임대인이 복비를 부담해야하지만 임대인에게 퇴거를 통지한지 3개월이 경과하기전에 퇴거하는 경우에는 임차인이 불리한 상황이되다보니 임차인이 복비를 부담하게되는 경우가 있습니다. 그리고 퇴거할 때까지는 주택을 사실상 사용하는 것이므로 월세도 부담하셔야 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
묵시적계약 계약관계에서 계약 해지시기는 아무때라도 임차인이 요구할수 있는 권리입니다
단 ,계약해지 3개월전에 임대인에게 통보해야합니다
그리고 3개월 전까지는 월세를 부담해야 합니다
따라서 2월1일 계약 해제를 통보할 경우 5월1일까디는 월세 및 관리비를 부담해야한다는 의미입니다
아울러 임차인은 새로운 세입자를 구해줄 필요가 없으며 중개수수료등의 부담도 없이 보증금을 반환 받고 정식으로 계약이 종료됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약 종료가 원칙이며 특약이 있더라도 임대차 보호법이 우선 적용됩니다. 보증금에서 임의로 장기간 월세를 공제하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
묵시적 갱신은 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 3개월 안으로 보증금을 반환해 줘야 합니다.
따라서 위에 특약사항은 일반 계약 때를 말하는 것이고 묵시적 갱신 시에는 해당 사항이 안된다고 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
아니요 저건 묵시적 갱신과 다른 계약갱신청구권 신청시 필요한 조항이며 이미 묵시적 갱신 중이시니 통보후 3개월까지는 임차인분의 책임이 있습니다. 그래서 2개월 머무르고 나가시는 경우 방이 안나가면 1개월분의 월세는 지급하셔하 할 것으로 보여집니다.