집주인께서 임대차계약 만료일에 전세보증금 반환이 어렵다고 하십니다.
전세보증금 반환 관련하여 문의드릴 것이 있습니다.
전세계약 만기 24년 1월 26일
전세대출 만기 24년 1월 27일
(하나은행 전세자금 대출 80%, 1.84억)
재계약하지 않고 전세만기 시 이사가겠다고 문자로 10월 10일, 11월 28일 및 12월 11일에 집주인께 의사 통보하였으며
집주인께서는 알겠다고 답하신 상황입니다.
그런데 전세보증금 반환(2.3억)과 관련하여 집주인께서 계약 만기날 반환이 어렵다고 한 상황입니다.
집주인께서는 보증금 반환을 위해 세입자를 구하고 있으나 현재 지역이 전세사기 터졌던 지역으로 전세 문의 및 대출이 어려운 상황이고
또한 집주인 소유의 땅도 매물로 내놓았으나, 임대차 계약 만기전에 보증금 2.3억 마련이 어려울 것 같다고
몇 개월 더 살면 안되냐고 말씀하신 상태입니다.
저는 이와 별개로 결혼 예정으로 여자친구 명의로 전세대출을 실행한 아파트로 12월 21일 이사 예정입니다.
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Q1. 전세대출 만기 시, 전세 보증금 반환이 은행에 안되면 제가 신용불량자가 된다고 알고 있는데요. 그럼 우선 전세대출 연장을 진행해야 하는건가요?
그런데 이 경우 '연장 임대차계약서'가 필요한 것으로 알고 있는데요. 임대차계약을 연장하게 되면 집주인께 더욱 돈을 받기 어려워지는 상황이 되지 않을까 걱정입니다.
Q2. 전세 대출 연장 시, 보증금 반환 전까지 발생하는 이자의 경우 향후 집주인에게 청구할 수 있는 부분인건가요?
Q3. 만기일 이후에 대항력 발동을 위해 임차권등기명령을 신청할 예정인데요. 이건 전세계약이 만기되는 1월 26일에 진행해도 되는 것인지, 1월 27일(토)인 관계로 1월 29일에 진행해야 하는 것인지 궁금합니다.
또한 임차권등기 전까지는 대항력 유지를 위해 임대차계약 갱신 없이 실거주를 유지해도 추후 문제가 되지 않는 것인가요?
Q4. 임차권 등기명령 이외의 전세보증금 지급 명령 등의 방안이 있는 것으로 알고 잇는데요. 이 또한 전세계약 만기 이후로 신청을 진행해야하는 건가요?
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도움을 청할 곳이 없어 안내를 받고자 합니다.
관심가져주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세대출을 받아서 임대차계약을 체결했고 임대인이 계약종료 후 보증금을 반환하지 못 할 상황이라면 대출을 연장해야 합니다. 물론 계약갱신을 해야하고 갱신계약서의 특약사항에 이전계약의 계약갱신을 밝히는 문구 대출연장에 따른 대출이자(금액까지 구체적으로 작성하면 더 좋음)를 임대인이 부담한다는 문구 등을 작성하면 됩니다. 임대인과 협의하여 작성하면 됩니다.
임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금을 일부 또는 모두 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 27일 토요일은 업무를 하지 않는다면 29일 월요일에 신청해야 합니다. 처음 계약시에 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과(전입신고+점유)와 우선변제권(대항력+확정일자)의 효력이 그대로 유지되고, 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면 임차권등기명령이 등기부에 등기되는 시점에 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다.
보증금을 받지 못 하고 이사를 가야한다면 임차권등기명령이 등기부에 등기된 후에 이사를 가야합니다. 등기부에 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지되기때문입니다.
보증긍지급명령 또한 계약종료 후 임대인이 보증금 일부 또는 모두를 반환하지 않을 경우 진행할 수 있습니다.
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