세입자인데 보증금반환 받기전에 할수 있는 조치가 있을까요?

Question

안녕하세요 전세 세입자입니다 10월 초 만기가 되는데 연장하지 않겠다는 의사를 1월부터 전달 하였습니다 그러자 집을 팔아서 돈을 주시겠다고 하시는데요

지금 7월중순까지도 집이 팔리지 않고 있어 기다리는 중입니다 저희는 만기때 나가고 싶은데요 만기날까지도 줄수 있다는 확답을 주기 어렵다고 하고 있습니다

그래서 다음집 계약을 하기가 겁나서 기다리고 있습니다 이런경우 저희가 만기날짜에 맞춰서 이사가는걸로 다른집을 계약을했으나 보증금을 돌려받지못하고 잔금을 치르지못해 계약이 파기가 된다면 그 손해본 계약금까지 집주인한테 청구할수 있나요?

또 지금 전세대출받은 금액도 남아있는데 보증금을 돌려받지못해 갚지 못한경우 제 신용 하락과 이자발생 부분은 어떻게 청구해야 하나요?

그리고 지금 현상황에서 제가 집주인한테 취할수 있는 조치가 어떤것들이 있을까요?

질문이 많아서 죄송합니다

상황이 너무 답답해서요... 자세히 알려주시면 감사하겠습니다

(대리인 자격으로 실제 집주인분의 아버지께서 관리하고 계셔서 집주인아버지랑만 이야기를 나누고 있었어요)

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그래서 다음집 계약을 하기가 겁나서 기다리고 있습니다 이런경우 저희가 만기날짜에 맞춰서 이사가는걸로 다른집을 계약을했으나 보증금을 돌려받지못하고 잔금을 치르지못해 계약이 파기가 된다면 그 손해본 계약금까지 집주인한테 청구할수 있나요?-> 원칙적으로 청구는 할수 있습니다. 다만 이러한 부분은 손해배상소송등 통해 청구를 하셔야 하는데 손해의 입증이나 연관성을 잘 입증하셔야 인정이 가능한것으로 알고 있습니다. 또 지금 전세대출받은 금액도 남아있는데 보증금을 돌려받지못해 갚지 못한경우 제 신용 하락과 이자발생 부분은 어떻게 청구해야 하나요?-> 이 부분은 임대인과 협의를 하거나 별도 손해배상소를 통해 청구하셔야 합니다. 금 현상황에서 제가 집주인한테 취할수 있는 조치가 어떤것들이 있을까요?-> 원칙상 계약만기해지통보는 만기 6~2개월전에 하셔야 합니다, 10월만기 1월통보는 중도해지로 보일수 있기 떄문에 해당 기간내 다시 계약만료해지에 대한 통보를 한번 내용증명을 통하시거나 문자등의 기록등을 남겨두시는게 필요합니다

임형순 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금을 만기시 돌려받지 못하는 경우 임차인에게 가장 강력한 무기는 임대차 등기명령입니다이에 대한 사항은 검색시 넘치도록 정보가 많습니다"만기에 계약을 종료한다계약내용을  바탕으로 만기일에 맟추어 이삿집을 알아보고 있으며 만기에 계약금을 돌려받지 못하여 일방적인 손해가 발생할경우 포괄적인 보상을 청구할 것이며 임차권등기명령도 이용할 수 밖에 없다"는 취지의 통지를 해두시는 것이 필요해 보입니다.손해보상에 대해서는 합의가 이루어지지 않는다면 소를 통해서 법원을 판단을 받아야 하는 절차상의 어려움이 있는 것은 사실입니다때문에 가급적 원만하게 진행되는 것이 좋은데 도저히 소통히 매우 어렵다면 법적인 방법이 최종방법이 될 것입니다.

고경훈 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.그래서 다음집 계약을 하기가 겁나서 기다리고 있습니다 이런경우 저희가 만기날짜에 맞춰서 이사가는걸로 다른집을 계약을했으나 보증금을 돌려받지못하고 잔금을 치르지못해 계약이 파기가 된다면 그 손해본 계약금까지 집주인한테 청구할수 있나요?==> 청구 가능하지만 임대인이 거절하는 경우 소송으로 진행되어야 합니다.또 지금 전세대출받은 금액도 남아있는데 보증금을 돌려받지못해 갚지 못한경우 제 신용 하락과 이자발생 부분은 어떻게 청구해야 하나요?==> 사실상 이부분까지 보호받지 못하는 것이 현실입니다.그리고 지금 현상황에서 제가 집주인한테 취할수 있는 조치가 어떤것들이 있을까요?질문이 많아서 죄송합니다상황이 너무 답답해서요... 자세히 알려주시면 감사하겠습니다(대리인 자격으로 실제 집주인분의 아버지께서 관리하고 계셔서 집주인아버지랑만 이야기를 나누고 있었어요)==> 법원에 지급명령 또는 임차권등기명령 등을 신청할 수가 있습니다.

이제동 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

전세금반환에 대해 임대인은 계약종료 즉시 임차인에게 반환할 의무가 있습니다

이때 임대인이 집이 매매되어야 반환해 주겠다는 것은 부동산 법규위반입니다

따라서 아직 시간 여유가 있으므로 명확히 6-2개월 사이 계약종료를 임대인에게 통보해야 합니다 이때 통보한 증거가 필요합니다(전화녹음 증인배석 내용증영서 등 )

그리고 추가적으로 명확한 의사 전달을 워해

내용증영서를 2-3회 보내세요

내용증명서의 서식이 없으나 주요 내용을요약한다면 : 임대인의 주소 성명 주민번호 전화번호 계약종료일 전세반환금(계약서 참조)를기재하고 임차인((본인 계약당사자)의 주소 성명 연락처를 기재해야됩니다

구체적인 양식은 1. 내용증영서 2.인적사항 3.요구내용 4ㆍ발송밀쟈 5 임차인 성영 6 사인(또는 도장날인)

내용 문구중 주요한 사항은 ㅇㅇ 만일

계약종료일 전세금을 반환 하지 않고 거부시에 임대차지급명령과 경매신청을 진행하겠습니다 ㆍㆍ라는 경고문구를 제시하시기 바라며 새로운 집계약 문제는 차후 소송믈 통하여 받아낼 수 있으나 시간과 비용이 필요하므로 신중히 접근하시기를 바랍니다

참고되시기를 기원합니다

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.참 가장 안타까운 현상입니다. 전세가를 낮추더라도 전세보증금을 줘야 하는데 임대인 입장에서 여유가 없으면 참 난감한 상황입니다.법적인 절차는 우선 내용증명을 보내셔야 합니다. 만기일까지 전세보증금 반환이 안 될시 임차권등기명령을 하시고퇴거가 된 후 전세보증금 받을때 까지 일수로 지연이자를 받으실 수 있습니다.그럼 적극적으로 세입자를 받으려고 할수도 있습니다. 아니면 정말 임대인이 다른 세입자가 안들어오면 여유가 없으면전세권을 기반으로 경매를 넘겨야 합니다. 경매를 넘겨서 전세보증금을 배당을 받는 방법도 있습니다만, 시간적으로 많이 걸립니다. 일단 전세만기에 보증금이 안들어오면 낭패니 새로운 계약은 하지 마시고 일단 보증금 확보가 우선인거 같습니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금은 만기전이라 취할수 있는 방법이 없습니다만기가 된다고 해도 돈이 없어서 보증금을 못받아도 방이 나갈때까지 기다리셔야 합니다 그래서 방이 나가전에는 계약을 하시면 안되고 방이 빠지는것을 봐가면서 계약을 해야 합니다먼저 계약을 했다가 방이 안나가면 질문자님만 낭패를 봅니다만기가 지났는데도 방이 안나가면 그때 임차권등기명령을 신청해야 합니다전세보증보험이 가입이 되어있다면 그런절차를 밟아서 진행해야 합니다아직 기간이 남아있으니 기다려보시고 만약 만기가 지났는데도 안나가면 전문가와 상담해서 그런절차를 진행해보시기 바랍니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.세입자로써 가장 강한 조치는 임차권 등기명령을 실행하는 것이며, 임차권 등기 시 대부분의 임대인은 보증금을 돌려줍니다.이 방법에도 보증금을 돌려 받지 못할 시 법적조치를 취할 수 밖에 없습니다.감사합니다.