저당권과 근저당권의 차이가 뭔가요?

Question

부동산 관련 용어중에서 저당권이 있고, 근저당권이라는게 또 있던데

이게 뭘 뜻하는 건지 구별이 잘 안되어서요

두 용어의 차이점을 설명해 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

저당권과 근저당권은 사실 그 물권적 효력은 동일합니다. 다만 둘 차이는 저당권은 이미 확정된 채권을 담보하는 것이고, 근저당은 채권최고액 범위내에서 계속적인 거래로 인한 증감 변동할수 있다는 점입니다. 쉽게 저당권을 등기하고 채권금액 일부를 변제하면 등기상 해당 등기를 말소, 변경등기를 해야하지만 근저당을 설정할 경우 채권최고액이내에서는 일부변제가 되어도 완전 변제전까지 해당등기를 말소, 변경하지 않아도 되는 점입니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

저당권은 채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(민법 356조)

저당권은 질권(質權)과 달라서 목적물을 유치하지 않고 저당권설정자는 계속 사용 ·수익을 할 수 있고, 저당권은 점유를 수반하지 않으므로 성립요건으로서 등기(등록)가 필요하게 되며, 이에 따라 목적물이 부동산(그 밖에 등기에 적합한 것)에 한정되어 목적물의 범위가 좁다 하겠습니다(민법상으로는 부동산 ·부동산물권에 한정됨). 그러나 근래에는 등기(등록)기술이 발전되어 목적물의 범위도 넓어지고 있습니다.

근저당권

계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위안에서 담보하는 저당권의 일종입니다(민법 제357조).

근저당은 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액 및 채무자를 등기하여야 합니다. 계속적 거래관계가 종료하면 채권액이 확정되고 근저당권자는 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 그효력은 보통의 저당권과 다르지 않으나, 비록 채권액이 많더라도 약정된 최고액 이상의 우선변제권은 없습니다.

근저당과 보통의 저당권과의 차이

1. 근저당권은 장래의 증감변동하는 불특정의 채권을 담보합니다. 반면 저당권은 현재의 특정 채권을 담보합니다.

2. 근저당권은 부종성이 많이 완화되어 있기 때문에, 피담보채무가 확정될 때까지 피담보채무의 소멸이나 이전은 근저당권에 영향을 미치지 않습니다. 반면 저당권에서는 피담보채무가 소멸하면 그에 부종하여 저당권도 소멸하게 됩니다.

3. 근저당권은 채권최고액을 한도로 하여 일정시점에 확정된 채권을 담보합니다. 반면 저당권은 민법 제360조(저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.)에 의하여 피담보채권의 범위가 정해집니다.

Answer 3

안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.

저당권과 근저당권의 가장 큰 차이점은 저당권은 이미 확정된 채권을 담보하는 것인데 반해 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적인 거래로 인한 증감 변동할 수 있다는 것입니다.

따라서 근저당권을 설정할 때에는 채권의 최고액을 등기하여야 합니다.