가족간 부동산(아파트)거래 증여 및 과세 기준.

Question

올해로 26년된 아파트인데요.

어머니 명의이고 어떤 이유로 없애고 싶어하는 어머니와 같은 이유로 유지하고 싶어하는 저로 인해

제가 구입하려고 합니다.

(돈이 필요하다 이런건 아닙니다)

무늬만 구입이 아니라 실제 매매 계약서를 쓰고

대금도 지불할 계획입니다.

해당 아파트의 저층(1~3층)이 상대적으로 가격이 싸서 평균 가격이 좀 오락가락합니다.

물론 거래량도 그리 많은 편은 아니구요.

일단 제가 구입하려는 층은 중간층으로

현재 한국부동산원/부동산 뱅크 같은곳에서 조회되는 정보 기준 매매 시세 하한가는 2억 7천, 상한가는 3억 정도에 실제 거래 평균도 저 중간쯤 입니다

가족간 부동산 거래시 시세보다 지나치게 작거나 지나치게 많은 금액을 줄시에 양도소득세? 부당행위 계산 부인? 인가 하는게 생긴다고 들었는데요

여기서 궁금한것은 제가 얼마에까지 구입해도 세법상 문제가 안되는가.

이게 일정 금액이나 퍼센트(%)가 있는걸로 압니다.

일단 저는 2억 5천 정도에 구입을 생각하고 있습니다.

1. 현재 시점 기준 매매 시세 하한가 2억 7천, 상한가 3억의 아파트를 부모님께 2억 5천에 구입 할 경우 위에서 말한 것들. 같은보고 문제가 발생하지 않는가.

2. 만약 2억 5천이 문제가 된다면 얼마까지가 가능 금액인가 입니다

Answer 1

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

특수관계자간의 거래일 때, 양도소득 부당행위계산에 걸리지 않으려면 대가와 시가와의 차이가 시가의 5% 또는 3억 이상인 경우에는 실제 매매가액이 아닌 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세가 계산됩니다.

시세의 하한, 상한을 기재해주셨지만 보수적으로 판단하려면 상한가인 3억을 시가라고 가정할 경우 2.85억 미만으로 양도가액 산정 시 부당행위계산부인 규정 적용 됩니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

1. 아파트 시세가 변동성이 큰 경우 자녀가 부모 소유 아파트를 매매로 취득하려고 하는 경우

공식 감정평가를 받아 감정평가서 금액으로 매수하는 게 좋습니다.

2. 감정평가서 평가가액을 기준으로 1)감정평가액에서 매수대가를 차감한 금액이 평가액의

30% 미만 또는 평가차익(=감정평가액-매수대가)이 3억원 미만인 경우에 해당할 경우

자녀는 매수대가만 지급하면 됩니다.

3. 상기 2의 요건을 충족하더라도 어머니 소유 아파트를 어머니는 평가액을 기준으로

양도소득세 신고/납부를 해야 합니ㅏㄷ.

* 아들이 어머니의 아파트를 증여가 아닌 유상으로 취득시 취득자금 출처에 대한 준비를

미리 해두어야 합니다.