토지 거래 완료 후 계약금, 중도금 이후 잔금 대금지급 안 할 경우

Question

매도인으로서 토지 거래 완료 후 계약금, 중도금 정산까지는 완료 되었지만 매수인이 이후 잔금 대금 지급을 2개월 이상 미루고 있습니다. 부동산 통해 연락을 하면 연락도 자주 되지 않고 5번 정도 부동산과 겨우 연락이 되어 잔금을 미뤄 달라고 하여 어쩔 수 없이 미뤄 주었는데 아직도 잔금을 지급하지 않고 있습니다. 중도금을 지급한 상태라 계약을 함부로 해지하기에는 복잡 할 거 같은데 어떻게 해야 하나요? 다음 잔금 약속일도 미룬다면 거래를 취소하고 싶어서 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 백종희 공인중개사입니다.

중도금 까지 받으신 상황이시니 해약금에 의한 계약해제는 불가능 한 상황입니다.

해결방법

법무사나 변호사를 통하여 문제 해결하시길 추천드립니다.

1. 상대방을 이행자체의 상태로 만들어라! (계속적)

특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다 할 것이다.”라고 한시한 바 있다 (대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053,6060,6077 판결).

2. 이행지체에 따른 계약해제

민법 제544조(이행지체와 해제)

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

3. 손해배상청구

계약금을 손해배상으로 청구 하시면 안됩니다. 실 손해배상액을 산정하셔서 창구하셔야 합니다.

특약이 있다면 그 특약 내용으로 손배 청구 가능

Answer 2

안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.

계약해제의 의사표시를 진행하시면 될 듯 보입니다. 매수인에게 내용증명을 발송하고 공인중개사분에게 내용전달을 하시면 될듯 보입니다.

이외에 관련된 내용을 검색해보니 소유권이전에 필요한 서류를 공인중개사 사무실에 맡겨놓아 이행을 하겠다는 취지의 내용과 동시에 진행하시면 될 듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.

계약이 완성되어 중도금까지 납부한 상태에서 잔금 지급이 지연될 경우

매도인은 내용증명을 발송하여 일정기한 내 납부를 독촉하고

이행되 되지 않을 경우 계약 해지 및 손해배상 청구 취지의 의견을 전달 하신 후

해당 기간 내 이행이 되지 않을 경우

서면으로 계약해지 및 손해배상청구를 하시면 될 것으로 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 비록 매수인이 중도금까지 지급을 하였으나 잔금을 지급을 미루는 경우 매수인에게 내용증명을 발송하여 계약이행을 요구하시거나 아니면 계약해지를 요구해야 합니다. 이러한 경우 계약금은 위약벌로 몰수할 수 있고, 발생한 손해에 대해서 매수인에게 청구해야 합니다.