중도금 미지급시 최고 후 계약해지가 가능한가요?

Question

안녕하세요. 저는 매도인이고 매수인이 중도금날짜가

지났는데 미입금을 하고 있습니다.

왜 중도금을 입금을 안하냐라고 물으니

중도금을 못구한게 아니라 계약할때보다 시세가 떨어졌으니 떨어진 시세에 맞춰서 금액조정을 해달라고 하네요

물론 저는 응할 생각은 없고, 찾아보니 상당기간을 정해서 중도금 입금을 해달라는 최고 후에 계약해제통보를 하면서 계약금은 손해배상으로 몰취한다 라고 하던데 이게 가능한가요?

계약서는 부동산 표준계약서입니다. (채무불이행시 계약금은 손해배상으로 한다 뭐 이런 약정있습니다)

1. 보니까 잔금은 동시이행의무고 중도금은 특별약정이 없는 한 중도금은 매수인의 선이행의무가 맞나요?

따라서 중도금 미지급을 사유로 채무불이행이란 것이 성립되어 위처럼 최고 후 그 때까지도 안들어오면 계약해지가 가능한건지 궁금합니다.

2.

최고의 상당기한은 상황따라 다르다고 했는데 위의 매수인은 중도금이 있는데도 불구하고 억지를 부리는 상황이라 최고의 상당기간을 2-3일만 줘도 문제없을까요?

3. 만약 최고날짜가 지나서 계약해제통보를 한 이후에라도 매수인이 중도금을 입금한다면 계약이 유지되나요?

민법543조 해제권을 보면 철회하지 못한다고 했는데

만약 매수인이 그냥 중도금 입금 후 저도 그냥 새로운 매수인 찾고 하느니 이대로 계약을 유지 하고 싶다고 하면

그냥 원래 계약데로 진행 가능한건지 궁금합니다

Answer 1

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1. 일반적인 부동산매매계약이라면 중도금은 매수인의 선이행의무이고, 잔금은 동시이행의무입니다. 중도금 미이행에 따른 계약해제가 가능합니다.

2. 최고의 상당기간은 일반적인 거래관념상의 기간이기 때문에 위 중도금이 있다는 점에 대한 입증자료는 최소한 구비하셔야 하겠습니다.

3. 계약해제통보 이후에 입금하더라도 해제의 효력에 영향이 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

기본적으로 계약서 내용이 최우선 되므로 계약서 내용을 확인해봐야 할 것이나, 통상 중도금지급의무가 선이행의무이므로 중도금미지급시(특히 상대방이 대금감액을 요구하며 미지급하는 것은 계약이행거절로 볼 수도 있음) 이행 최고후 계약해제하시는 것도 가능할 것으로 보입니다. 상대방 귀책으로 계약해제가 된 것으로 계약서 기재에 따라 손해배상으로 계약금 몰취도 가능할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재변호사입니다.

위의 경우 중도금 이행의 최고를 하고 일정 기간 이행이 없는 경우 만약 위의 위약금 즉 계약금의 몰취 등에 대해서 특약으로 정한 경우라면 계약금의 몰취가 가능하지만, 특약이 없는 경우 계약은 소급적으로 무효가 되어 계약금의 반환이 필요하겠습니다.