전입신고에 따른 양도세, 취득세 관련 질문입니다.

Question

현재 1주택자로 아파트 매도&매수 진행 중인데, 매도 잔금일과 매수 잔금일이 다릅니다.

비어있는 기간 동안 전입신고에 따른 양도세, 취득세 문의입니다.

먼저 매도할 아파트 a 의 잔금일은 26.1.21일이고, 매수할 아파트 b 의 잔금일은 26.4.7일입니다.

매수할 아파트에는 현재 법인임차인이 거주 중이라 전세권 설정(26.4.7 만기) 된 상태입니다.

두 아파트 모두 경기도라 비조정지역이며,

매도 아파트는 청약으로 분양받아 21.3월부터 현재까지 실거주하여 양도세 비과세 조건을 맞췄습니다.

이런 상황에서 비어있는 기간 동안 처갓집(장인어른 자가 아파트)에서 잠시 함께 생활할 계획이였는데,

처갓집으로 전입신고를 하게 되면 저희 세대가 처갓집에 세대원으로 포함되어

양도세 및 취득세가 달라질 수 있다는 내용이 있어 확인차 문의드립니다.

정리하면

26.1.21일 (매도잔금수령 및 처갓집으로 전입신고) ~ 26.4.7일 (매수잔금처리 및 신규아파트로 전입신고) 를

진행하려고 하는데, 제가 처음 예상했던 세금(양도세 비과세 & 1주택 취득세) 과 달라지는 부분이 있을까요?

그리고 나중에 처갓집 혹은 제가 아파트 관련 추가거래시(매도 혹은 신규 주택 추가 매수)에

문제가 생길수도 있을까요? 혹시 문제가 있다면 이런 경우에 보통 어떻게 진행하시나요?

많은 도움 부탁드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,이미 실거주 요건 충족했고, 매도일 현재 1주택자라면,양도세 비과세는 문제 없이 적용됩니다

단, 처갓집으로 전입해 세대 합가되더라도,

이미 매도 시점(26.1.21)에 1주택자 상태였던 것이 중요합니다

양도세 비과세에는 영향 없습니다

(단, 매도 직전까지 1세대 1주택 상태였다는 점이 문서로 입증 가능해야 함)

,현재와 같은 비조정지역 간 거래에서는 다음 조건이 핵심입니다

1세대 1주택자가 기존 주택을 매도한 후 1년 이내에 신규 주택을 취득하면 1주택 기준 세율(1~3%) 적용

따라서, 기존 주택을 완전히 처분한 이후에 취득하는 B 주택은 1주택자 기준 세율이 적용되어 중과세(8% 이상)는 걱정하지 않으셔도 됩니다

단, 문제 될 수 있는 부분은 처갓집에 합가하여 2주택자 세대로 보이면,향후 다른 주택 취득 시 주택 수 기준에 영향 줄 수 있습니다

가능하면 처갓집에는 전입신고 없이 거주하시고,꼭 전입해야 한다면, 세대 분리로 전입신고 진행하세요

추후 문제가 되지 않도록, 매도·매수 전후 세대원 구성/전입 변동은 꼼꼼히 기록 및 증빙 보관하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

현재 상황을 보면, 아파트 A 매도 후 처갓집으로 일시 전입 , 이후 B 아파트 매수 계획이시군요.

1. 양도 소득세( 아파트 A):

   • 아파트 A는 임 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하셨습니다.

   • A 아파트 매도 시점에서 이미 소유권이 이전 되므로, 이후 처갓집으로 전입 신고를 하셔도 A아파트 양도세 비과세 적용에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 양도세에서 '세대'판단은 실질 생계를 기준으로 합니다.

2. 취득세( 아파트B):

   • 아파트 B 매수 시점에는 A 아파트를 이미 매도한 상태이실 것입니다.

   • 처갓집으로 일시 전입 하셨더라도, 장인 어른과는 법적인 부부 관계가 아니므로 취득세 산 정 시 '동거 인' 으로 간주되어 별도 세대로 판단될 가능성이 높습니다.

   • 이에 따라 B아파트 취득 시 일반 1 주택 자 취득 세율을 적용 받으실 수 있을 것으로 예상됩니다. 취득세의 '세대'기준은 배우자, 미혼 30세 미만 자녀 등 직계 가족 관계에 대한 예외 규정을 따릅니다.

3. 최종 권고 :

   • 세법은 복잡하고 개인 상황에 따라 해석이 달라질 수 있으며, 향후 세금 기준도 변동 될 수 있습니다.

   • 따라서 A아파트 양도세 비과세와 B아파트 1 주택 자 취득 세율 적용 가능성이 높지만, 최종적인 확인을 위해 반드시 구청 세무 과, 세무 전문가 또는 국세청 국세 상당 센터(국 번 없이 126번)에 직접 문의하여 정확한 답변을 받으시는 것을 강력히 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

매도주택(A)의 양도세 비과세는 소유 2년 이상 + 실거주 2년 이상 요건만 충족하면 전입신고 이동과는 무관하게 유지됩니다. 즉, 잔금일(26.1.21)에 소유권 이전과 동시에 비과세 요건이 충족되었다면 처갓집 전입이 비과세 요건에 영향을 주지 않습니다.
다만 취득세는 전입지가 아닌 세대 기준으로 판단되므로, 처갓집이 이미 1주택 세대로 구성되어 있다면 일시적으로 세대 합가 시 다주택자로 간주되어 신규 주택(B) 취득 시 세율이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 기간에는 전입신고 대신 거주 사실만 유지하고 전입은 신규 아파트 잔금 직후에 하는 방식으로 조정하는 사례가 일반적입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

매도 아파트의 경우 1가구 1주택자 2년 보유(거주) 조건이 되기 때문에 양도소득세 비과세 혜택으로 처분이 가능할 것으로 사료되고, 또한 매수 계약 후 잔금납부하고 소유권이전등기시 전입하게 되면 1주택자가 되기 때문에 취등록세율 1.1% 과세 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

매도 -> 처갓집 전입 -> 신규 매수 시 차이 나는 잔금일과 전입신고로 양도세 비과세 조건에는 큰 영향이 없으며 취득세도 1주택자로 기본 세율 적용이 가능합니다.

단 세대별 증빙 관리와 전문가 상담을 통해 향후 거래 차질 대비 필요합니다.

감사합니다.

Answer 6

조정지역이라면 2주택이상자부터 취득세 중과되지만 그렇지 않는 경우 취득세는 기본 세율이면 양도소득세는 일시적 1가구 2주택에 해당되어 소득세 과새대상이 되지 않습니다.