전세 계약 갱신권 청구 및 계약자 변경

Question

3억의 전세를 주고 있습니다. 계약이 곧 만기인데 매매를 하고 싶어 임차인에게 사정을 이야기하고

이사비로 200만원을 주기로 협의하였습니다.

그런데 집이 바로 매매가 되지 않을 것 같아서 아는 지인에게 임시로 같은 금액의(3억) 전세를 임대하려고 합니다

(매매하려는 사람이 실거주를 하게 된다고 하면 바로 집을 바로 빼줄 수 있는 친한 지인입니다)

전세계약갱신권에 위배되나요? 만약 된다면 배상금은 얼마가 될까요?(이전 임차인은 무조건 나가야 합니다)

제가 계산해보니 협의를 한 경우(이사비를 주기러했으니 협의가 된 것 아닌가요)는 돈을 안줘도 되고

돈을 줘야 한다고 하면 전세비의 3개월치를 줘야 한다고 하던데(계산해보니 200정도 되던데 이사비랑 비슷)

맞는건가요? 전문가분들께서 맞게 계산한건지 답변부탁드립니다.

Answer 1

매도가 아닌 새로운 임차인이 들어온다고 기존 세입자를 내보낼수 없습니다.

갱신요권을 사용한다면 2년더 거주할수 있습니다.

물론 임차인과 협의가 된다면 문제 없습니다.

협의시 보상금은 규정이 없기에 임차인과 상호협의해 적정선을 정하면 됩니다.

원만하게 잘 협의 하시길 바라겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택임대차보호법 6조3의 1항 3호에서 규정한 항목으로 "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우" 는 계약갱신청구시 정당한 법정 거절 사유에 해당합니다

여기서 합의의 원인이나 금액의 기준은 규정에 없습니다.
갱신하지 않기로 합의하고 당사자가 합의한 대가를 지불하였다면 문제가 없습니다.

질문에서 제시한 사례는 실거주를 이유로 계약을 거절한 뒤 제3의 임차인과 계약하였을 때의 배상기준이며 아래 3항중 큰 금액을 배상합니다

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.

아뇨 이사비를 지급하고 협의를 했다면 갱신청구권에 위배가 될 것으로 보이지는 않습니다

돈을 주고 합의가 이루어진 경우에는 손해배상의 대상이 되지 않으니 너무 걱정하지 않아도 될거 같네요