월세 연장계약서를 합의로 작성했으면 5% 넘게 올릴 수 있는 걸까요?

Question

기존 오피스텔 원룸 월세 계약이 22.04.27~24.04.27일로 2년에 1000/65(선불)로 계약이 되어 있었습니다.

24.02.11 임대인 사망으로 친아들로 상속이 이루어 질 것이라고 남편분께 들었고 계약 연장 여부에 대한 문의가 있어서 연장하고 싶다고 말씀드렸습니다

24.03.01 상속받은 임대인 부인분이 월세를 80으로 인상한다고 들었습니다

24.03.03 월세 인상 80에 2년 연장으로 동의하였습니다

24.03.09 첨부된 셀프 월세연장계약서를 작성하고 날인하였습니다

제가 묵시적갱신이나 계약갱신청구권 개념을 몰랐었어서 월세를 65에서 80으로 올리는 연장계약서를 작성하였는데요

1. 기존 계약서의 계약기간이 22.04.27~24.04.27(2년)까지인데 연장계약서는 한달 더 빨리 24.03.27일부터 80만원을 달라고 하면서 계약기간을 24.03.27~26.04.27(2년1개월)로 해서 기존 계약서는 무시하게 되는 건데 이게 유효한 내용인가요?

2. 계약만료가 4월 27일이라 이미 2개월전이 지나버려서 계약갱신청구권은 못쓸 것 같은데 이미 월세연장계약서를 써버려서 5%만 인상하는 묵시적 계약연장을 주장할 수는 없을까요?

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Answer 1

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

질문자의 경우 이미 묵시적갱신이 되었고, 해당 증액 합의계약은 착오로 인한 계약이니 취소 가능합니다.

임대인에게 기존에 묵시적갱신이 되었으니 증액 없이 현 상태 유지하겠다고 통보 하시면 됩니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

임대차 계약관계인데 중개수수료 절약하려다 잘 못하면 분쟁요인으로 비화될 우려가 있어 안타갑습니다

ㅣ번 질문에서 계약기간은 상속인은 직전 계약관계를 그대로 승계하게 되므로 2년 계약 기간이 종결된 다음날부터 새로운 계약기간이 시작됩니다 따라서 계약기간 산출은 무효가 아니라취소 사유로 이의가 있다면 재계약이 빌요하다고 봅니다

2번 질문은 묵시적계약은계약조건의 변동없이기간만 연장할때 적용되는제도이나 임대인이 이미 보증금 또는 월세의 인상을 요구한 상태는계약조건의 중대한 변동이므로 묵시적계약 관적용하지 않고 재계약서를 작성하는 재계약관계라고 봅니다

그리고 인상율은 직전계약금 총액을 기준 5% 아내에서 인상하도록 법률로 규정되므로 초과된 금액은 청산받아야 할 것입니다

아울러 계약갱신청구권은 임대인이 정당한 이유없이 계약을 거부할 때 1회에 한하여 임차인이 계약을 요구하는 권리입니다

자세한 사항은 임대차 3법을 참고하시고 만약분쟁시는 우선 주민센터에 설정된 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 법률적 조언을 받으시기를 바랍니다 참고하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

1. 우선 서로 합의하에 5% 이상 월세를 올리는 것의 법적효력은 유효합니다.

법은 당사자의 의사를 가장 최우선으로 하기 때문입니다.

2. 이제와서 5% 상한 이야기를 하며 몰랐다고 말하는 것이 사실 어려울수 있을것 같습니다.

3. 다만, 이번에 새로 쓴 계약서는 신규계약으로 볼수 있고, 계약 종료시 2+2 갱신계약권이 유효할것 같습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이미계약서를 썼다해도 4월27일이 만기이니 5월달부터 월세를 올려줘야 합니다

그리고 임대인분이 언제 알렸는지 묵시적 계약이 된상태였는지 날자를 한번보시기 바랍니다

2월27일 전에 통보를 했는지 따져보셔야 되는데 이미계약서를 써서 월세라도 후불이면 5월달에 지불하는것으로 하시기 바랍니다

만약에 묵시적 계약이 됐었다면 임대인과 협의를 다시한번 해보시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 기존 계약서의 계약기간이 22.04.27~24.04.27(2년)까지인데 연장계약서는 한달 더 빨리 24.03.27일부터 80만원을 달라고 하면서 계약기간을 24.03.27~26.04.27(2년1개월)로 해서 기존 계약서는 무시하게 되는 건데 이게 유효한 내용인가요?

==> 계약은 유효하지만 인상율 초과부분에 대해서 무효를 주장할 수 있습니다.

2. 계약만료가 4월 27일이라 이미 2개월전이 지나버려서 계약갱신청구권은 못쓸 것 같은데 이미 월세연장계약서를 써버려서 5%만 인상하는 묵시적 계약연장을 주장할 수는 없을까요?

==> 네 그렇습니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당부분은 법적 분쟁시 답변과 차이가 있을수 있습니다.

1.2 원칙상 상속이 되더라도 모두 기존 계약이 승계되기 때문에 계약기간도 만기시점부터 새로 2년 인상도 해당시기부터 적용되는 게 맞습니다. 또한 만기 2개월전까지 의사통보가 없었다면 묵시적 갱신이 성립하고 인상에 대해서도 거부가 가능합니다.

다만 개인적 판단에서 문제가 되는 부분은 바로 합의을 통한 계약서 작성을 다시 하셨다는 부분입니다. 이는 사인간 계약에서 합의를 우선하기 때문에 번복을 할 여지가 적어보이긴 합니다. 결론적으론 인상에 대해서는 조정이 불가피할것으로 판단되지만 기존 계약기간에 대해서는 상속자도 의무를 승계하기 때문에 4월로 기간조정을 요구하실수는 있어 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,