전세권설정등기와 확정일자는 다른점이 무엇인가요?

Question

전세권설정등기와 확정일자는 차이점이 무엇인가요?

그리고 전세권설정등기를 하고 계약기간 내 집주인이 바뀌어 새집주인과 계약서를 새로 써서 확정일자를 다시 받았을때 우선 변제순위가 뒤로 밀리는지요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세권설정등기는 임대차계약을 체결하여 임대인의 동의하에 목적물에 전세권을 설정하여 임차인이 전세보증금의 환수를 보장받는 권리이고,

확정일자는 잔금후 전입하여 전세목적물에 대항력을 가져서 우선 변제받는 권한을 가지는 것을 말합니다

전세권이 설정된 집이 계약기간 중에 매매가 되면 새로운 매수인에게 전세권 이전등기를 하게 되고,

임차인은 계속 권리를 유지하며,

차임 등이 변경되어 새로운 계약을 체결하면 전세권 변경등기를 해서 우선변제순위가 유지됩니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세권

1.설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는 제도

2.등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.

3.임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

4.전세권자는 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다

5. 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

6. 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.

(하지만 집합건물의 경우 전유부분과 대지권 포함됨)

확정일자

1.채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도

2.등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 합니다. 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못합니다.

3.등기소나 공증인사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있습니다.

4.전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있습니다.(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여되어 있지 않음)

5.확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야합니다.

6.임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권 설정등기를 하였을 경우 채권인 임차권보다 강한 물권인 전세권이라는 권리를 취득하게 됩니다, 즉 확정일자나 전입신고 없이도 물권자체로써 대항력과 우선변제권 모두 취득하게 됩니다. 일반적으로 전세권 등기의 경우 등기수수료와 임대인의 동의와 협조가 있어야 되는 부분때문에 많이들 안하시는 부분이지만, 사실상 더 강하고 유리한 권리이긴 합니다.

질문처럼 전세권 설정등기를 하였다면, 임대인이 바뀌어도 모든 권리는 그대로 유지됩니다.