이번 부동산법에서 묵시적계약갱신은 없어지는것인가요?

Question

계약만기 3개월전에 임차인이 계약만기통보하지않으면 묵시적 계약연장으로 알고 있습니다.만약 이번에 개정된 부동산법으로 인해 전세계약이 1달남은 상태에서 임차인이 계약만료라고  통보할시 집을 비워야하는지요?

노란달팽이202 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.우선 기본적으로 현행법상 전세계약이 1달남은 상태에서 임차인 (세입자)이 계약만료라고 통보한다면 묵시적 갱신이 없을것이며 계약은 예정대로 계약기간이 끝나면 완료가 될것이며, 만약 전세계약이 1달남은 상태에서 임대인(집주인)이 계약만료라고 통보한다면 임차인(세입자)입장에서는 아직 현행법상 계약만료전 6개월전부터 1개월전까지 기간에 들어가기에 1회에 한해서 2년간 다시 계약갱신을 할수 있습니다 (상기 질문에서 임대인과 임차인이 헷갈리신것은 아닌지요?).이에 이번에 개정된  '주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)'에 의거 다가오는 2020년 12월10일부터는 (개정법안 시행일) 묵시적 갱신이 발동하지 않기 위해서는 계약갱신 통지를 임대차기간이 끝나기 '6개월 전부터 1개월 전까지'해야되는것에서 '6개월 전부터 2개월 전까지'로 바뀌게 됩니다 (앞으로는 임대인 과 임차인은 게약 종료에 대비할수 있는 시간적 여유가 더 생김).허나 아직까지는 현행 '주택임대차보호법 제6조 제1항(계약의 갱신)'에 의거해서 만약 임대인(집주인)이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인(세입자)에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 아니하면, 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다즉 임대차기간이 끝나기 1개월전까지 통지하지않으시면 이는 묵시적 계약갱신이되며 (2020년 12월10일 이후부터는 2개월전까지 통지해야함), 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차한것으로 간주될수있고, 묵시적 갱신의 경우는 기본 임대기간이 2년이지만 언제든지 언제든지 계약해지 요청을 할수가 있고, 계약해지 통지를 한날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생 합니다. 그러나 보증금을 받기위해서 추가적인 3개월이 더 소요될수 있다는 것입니다.여기서 상기에서 초반에 언급했듯이, 만약 임대인(집주인)이 전세계약이 1달이 남은 상태에서 계약해지통보를 할경우에도 '주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)'에 의거 임차인은 아직 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전이라면 계약요구권을 행사(1회에 한해서 2년간 연장가능)할수 있으며, 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못할것입니다 (허나 만약 임대차기간(전세계약)만료일까지 1개월이 안남은 경우에는 행사못하며, 2020년 12월10일부터는 6개월전부터 2개월전까지로 바뀐법안이 적용됨).그럼 도움이 되었기를 바랍니다.감사합니다.

이승환 대표 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.개정된 주택임대차보호법을 보면 다음과 같이 규정하고 있습니다.제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[시행일 : 2020. 12. 10.] 제6조따라서 신설된 제6조의3의 계약갱신 요구권 외에 기존에 존재하던 "묵시적 갱신"의 내용도 존재합니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.개정된 주택임대차 보호법 규정은 아래와 같습니다.  제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우라면 이는 묵시의 갱신이 된 것으로 보아야 하겠습니다.

한경태 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.개정된 주택임대차보호법 규정입니다.제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적갱신 됩니다.이상, 답변드립니다.

김성훈 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]전세계약이 1달남은 상태에서 임차인이 계약갱신을 거절하는 경우, 계약의 갱신없이 임대차계약이 만료되게 됩니다.

부동산·임대차

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