전세보증금 반환 관련해서 질문드려요

Question

1. 21년 9월 분양가 4억 오피스텔을 제가 3억 9천 보증금에 계약했는데 은행에서 보증보험을 들어야하는 상품이라고 하여 저의 돈 7천만원을 보태서 대출 3억 2천 받아서 전세 입주했습니다.

2. 최근 부동산 가격하락으로 오피스텔 실거래가를 보니 매매가가 3억 3천이라서 뒤늦게 보증보험 가입여부를 확인하던차에 보증보험이 가입되어 있는 금액은 은행 대출금액에만 해당된다는 답변을 받았습니다.

3. 그래서 hug에서 하는 전세대출 보증보험을 가입하려고 하였으나 이미 은행에서 가입해놓은 보증보험이 있기때문에 대상자가 아니라는 답변을 받았고 집주인은 3억 9천에 부동산에 내놓았으나 현재 거래가 없는 상태입니다.

질문 드리겠습니다.
전입, 확정일자 전부 계약서 작성하자마자 실시했는데 현재 집주인은 47년생으로 고령이며 오피스텔이 팔리지 않으면 돈을 줄수 없다는 입장입니다.

제가 알기로 보증보험에 가입되어있으면 강제로 해당 부동산을 매각하여 채권 추심을 하는것으로 알고 있는데 이때 보증금 3억 9천중에 제가 가지고 있던 7천만원에 대해 우선 변제권이 주어지는지 아니면 은행이 채권 추심을 하고 남은 금액을 돌려주는지가 궁금하고
혹시 집주인이 살고 있는 부동산 전월세 보증금 압류까지 가능한가요..? 그리고 집주인이 사망하면 가족들에게 돈을 받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 전세보증금 반환이 계약만료일에 되지 않을 경우 임차권등기명령을 법원에 신청하고 임대인에 대해서는 내용증명을 발송하는 절차를 진행하고, 임차권 등기 후 전세보증보험을 청구하게 됩니다. 보통 보증한도가 3억2천이라면 이 금액에 대해서 돌려받게 되며, 나머지 금액에 대해서는 임대인에게 돌려받으셔야 합니다. 또한 경매가 진행될 경우 선순위 임차권이라면 보증금 전액에 대해 배당을 받게 되며, 반환소송을 통해 확정판결을 받아 경매를 신청하게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세보증보험 이행청구로 보증기관으로부터 3억 2천을 우선 받을 수 있습니다. 전세보증금 일부를 못 받았기때문에 본인 부담7천만원은 임차권등기명령 신청하고, 보증금반환소송을진행하여 강제 집행(압류, 경매) 해서 받아내야 할 것으로 보입니다.