상가 주택에서 구분 등기 할 수 있나요?
상가 주택에서 구분 등기 할 수 있나요?
구청에 물어보니까,
하나만은 안되고, 1층 상가 2층 상가 3층 주택인 경우, 전체 적으로 다 하면 가능하다고 합니다.
그렇다면, 제가 나중에 팔때 1가구 1주택 양도세 비과세를 받기 위해서,
구분등기를 하려고 하는데요.
근데 양도세 비과세를 많이 받기 위해서는 3층 주택의 대지 부분이 많을 수록 유리합니다.
주택과 그에 딸리 대지 면적의 비율은 자의로 정할 수 있는 것인가요?
만약 가능하다면, 주택에 딸린 대지면적이 주택 면적은 전체 건물 면적의 3분의 1이지만, 그에 딸린 대지면적은 50프로로 자의적으로 정했다면, 매수자가 싫어할 수 있나요?
----------------------------------------
구분 등기가 안된 경우는 개별층에 딸린 대지 면적을 자의로 정할 수 없는 것으로 알 수 있습니다.
(이 경우 양도세 계산시에는 등기부에는 없는 3층의 다락 면적이 커서, 다락까지 합하니, 전체 대지면적의 50프로 가까이 주택이 차지하게 되었는데요. 문제는 상가주택이 전체 매도가가 12억이 넘어가는 경우, 1가구 1주택 비과세가 제한된다는 점입니다.)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,상가주택 구분등기 가능?
구조상 가능하면 가능하지만 단 전층 등기 조건 붙을 수 있습니다
,대지지분 자의로 조정 가능?
불가, 법적으로 면적 기준에 따라 자동 산정됩니다
,다락 포함해서 주택 면적 늘리기?
다락은 대부분 면적에 미포함, 실효성 없습니다
대지 비율 자의로 주택에 50% 책정 시 법적으로 등기 어려울 수 있고, 매수자 거부 가능성 큽니다
,양도세 비과세에 영향?
주택 면적과 대지권 비율 기준으로 판단, 잘못 나누면 비과세 혜택 못 받습니다
1. 건축사/법무사/세무사와 사전 상담 필수
2. 대지권 배분을 자의적으로 하지 말고, 정식 계산으로 명확히 할 것
3. 양도세 비과세 요건 판단은 반드시 세무 전문가 통해 수치 계산 받으시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가능합니다. 다만 등기부와 건축물대장상 1층 상가, 2층 상가, 3층 주택 등 각 부분이 물리적으로 명확히 분리된 형태여야 하며 각 구분점포 별로 독립 출입구와 독립성을 갖추고 있어야 합니다.
자의적으로 정할 수 없습니다. 각 구분건물의 대지지분 배분은 법에 따라 원칙적으로 각 전유부분의 바닥면적의 비율에 따라 차등 배분됩니다.
구분등기 없이 매매할 경우에는 전체가 한 필지 동으로 돼 있어 상가주택 전체가 매도가 12억원 초과 시 1가구 1주택 비과세 요건을 못 맞출 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
상가 주택에서 구분 등기 할 수 있나요?
구청에 물어보니까,
하나만은 안되고, 1층 상가 2층 상가 3층 주택인 경우, 전체 적으로 다 하면 가능하다고 합니다.
그렇다면, 제가 나중에 팔때 1가구 1주택 양도세 비과세를 받기 위해서,
구분등기를 하려고 하는데요.
근데 양도세 비과세를 많이 받기 위해서는 3층 주택의 대지 부분이 많을 수록 유리합니다.
주택과 그에 딸리 대지 면적의 비율은 자의로 정할 수 있는 것인가요?
만약 가능하다면, 주택에 딸린 대지면적이 주택 면적은 전체 건물 면적의 3분의 1이지만, 그에 딸린 대지면적은 50프로로 자의적으로 정했다면, 매수자가 싫어할 수 있나요?
----------------------------------------
구분 등기가 안된 경우는 개별층에 딸린 대지 면적을 자의로 정할 수 없는 것으로 알 수 있습니다.
(이 경우 양도세 계산시에는 등기부에는 없는 3층의 다락 면적이 커서, 다락까지 합하니, 전체 대지면적의 50프로 가까이 주택이 차지하게 되었는데요. 문제는 상가주택이 전체 매도가가 12억이 넘어가는 경우, 1가구 1주택 비과세가 제한된다는 점입니다.)
=> 기존 상가 주택을 구분등기 가능합니다. 가능한 경우 전체적으로 구분등기를 진행하는 것이 가능하고 한 개 층만 따라 진행하는 것이 불가합니다. 그리고 1가구 1주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 주택에 딸린 대지며 적이 클 수록 유리한 만큼 세부적인 사항은 주변 건축사 사무소를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
1명 평가

