부동산 매매 잔금 미지급 문의

Question

토지+집 를 팔기로 했습니다.

작년 7월경 계약금(2%) 를 받았습니다. 10%의 계약금이 없으니 일단 2%만 주겠다하여..

일단 받았습니다.

잔금날짜가 많이 지났구요, 매수인은 계약금을 돌려주길 원합니다.

법무사에 가서 계약서를 썼는데

계약서 내용이 "매수인이 계약위반 할 시에 계약금을 포기한다" 라고 씌여져 있는데요

이상황에서 매도인인 제가 내용증명을 보낼 필요까진 없죠?

만약 법정싸움으로 간다고 해도 내용증명을 보내지 않았다고 해서

문제가 될일은 없겠죠?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 손진홍변호사입니다.

문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.

1. 사례의 경우 매수인이 채무불이행 또는 계약위반을 한 경우로 보입니다.

2. 계약상 채무불이행의 경우 보통 "매도인 또는 매수인의 채무불이행이 있는 경우 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 계약이 해제된 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."는 내용으로 손해배상액이 예정되어 있으며, 질문자의 경우도 매매계약서에 그와 같이 되어 있을 것으로생각됩니다.

3. 매수인이 채무불이행을 하여 잔금지급시기를 도과시켰으니, 매도인은 계약을 해제할 수 있고 또 손해배상청구권이 있으며, 따라서 위 예정된 계약금을 몰취할 수 있습니다.

4. 다만 잔금지급시기가 지나게 되면 부동산매매계약의 경우 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행의 상태에 있게 되므로 매도인은 다시 자신의 의무를 이행하고 매수인의 의무이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있습니다.

5. 따라서 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사 등에게 맡겨 소유권이전사무를 처리할 수 있도록 한 후 매수인에게 '소유권이전등기 서류를 OO법무사에게 맡겨놓았으니, OO까지 잔금을 지급하라. 그때까지 잔금을 지급하지 않을 경우 매매계약이 자동해제된 것으로 본다'는 내용으로 내용증명을 보내놓으셔야 하고, 그때까지 잔금이 지급되지 않은 경우 법률관계를 확실하게 하기 위해 위 사유를 이유로 계약을 해제하고 계약금은 몰취한다는 내용으로 내용증명을 다시 한번 보내놓는 것이 좋습니다.