안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 대출 심사 가능성 (LTV 80% & 스트레스 DSR 적용)
- LTV(담보인정비율): 생애최초 구매자는 10억짜리 아파트 기준 최대 80%(8억)까지 대출이 가능합니다. 신청하신 4.5억은 LTV 기준을 충분히 충족하니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
- DSR(총부채원리금상환비율): 현재 스트레스 DSR 3단계가 시행 중입니다. 연소득이 1.3억일 경우, DSR 40% 기준 연간 상환 가능 금액이 약 5,200만 원까지입니다.
- 4.5억 대출의 경우 스트레스 금리가 적용되어도, 다른 대출이 없다면 심사 통과 가능성이 높아요. 단, 시중은행마다 한도 차이가 있을 수 있으니, 주거래 은행과 사전 상담을 꼭 권합니다.
2. 실거주 전입신고 기한
질문하신 전입 기한은 대출 약정과 토지거래허가 규정에 따라 조금씩 다릅니다.
- 주택담보대출 약정: 2025년 하반기부터 수도권 주담대는 대출 실행일(즉, 잔금일)로부터 6개월 안에 전입신고를 마쳐야 합니다. (계약일 기준이 아닙니다.)
- 수원 토지거래허가구역: 수원은 현재 아파트 거래 시 반드시 토지거래허가를 받아야 하며, 2026년 지침 기준 허가 목적대로 취득했다면(허가일 기준) 바로, 통상적으로는 4개월 이내에 입주해야 해요. 그리고 2년 동안 실거주 의무도 강하게 부여됩니다.
- 이처럼 대출 규정(6개월)보다 토지거래허가구역 규정(4개월)이 더 엄격하니, 허가일로부터 4개월 이내에 전입하는 것이 가장 안전합니다.
■ 정리
- 심사 여부: 연소득에 비해 대출 규모가 적정해 심사 통과 가능성이 높습니다.
- 전입 기한: 기준일은 계약일이 아니라 ‘잔금일(등기 접수일 가능)’입니다.
- 주의사항: 수원 지역 특성상 허가일로부터 4개월 안에 전입하고, 2년간 실거주 의무를 반드시 지켜야 합니다.