부동산 경매 낙찰 관련 초보 질문입니다

Question

안녕하세요. 무주택자이며 생애최초가 가능한 사람입니다. 실거주 관계로 경매에 관심이 생겼고, 둘러보던 중 사고 싶은 매물이 생겨 제미나이에게 물어봤지만 영 미심쩍은 부분이 있어 질문 남깁니다. 사건번호는 2024타경131498 입니다.

1. 매각물건명세서에 임차인이 없고 근저당이 낙찰가보다 높은 경우에는 초과하는 근저당은 소멸되고 낙찰자에게는 부담이 없는 것이 맞을까요? 저당권자는 모두 지자체가 아닌 은행·카드사였습니다.

2. 경매에 낙찰되면 잔금을 생애최초 주택담보대출로 받을 수 있나요? 가능하다면 보금자리론을 신청하고 싶은데 잔금 납부 시기가 촉박하여 정책자금수령에 어려움이 있을 것으로 우려됩니다. 안된다면 시중은행으로 70%를 받아야 할 것 같네요..

3. 혹여나 주담대가 안된다면 생애최초의 경우 경락잔금대출의 한도 LTV도 70% 일까요?

최현 · Accepted Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.경매에서 근저당권 금액이 낙찰가보다 높더라도 해당 근저당이 말소기준권리라면 낙찰과 동시에 소멸됩니다, 그래서 낙찰자는 추가 채무를 떠안지 않습니다, 대신 체납관리비나 법정지상권 같은 다른 권리 여부는 반드시 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매각물건명세서상 임차인이 없고 근저당권만 있다면 낙찰 대금 완납 시 모든 채무는 소멸하며 낙찰자가 추가로 부담할 빚은 없습니다. 생애최초 보금자리론 이용이 가능하지만 잔금 기한 약 30일이 촉박할 수 있으므로 먼저 경락자금대출로 잔금을 치른 후 소유권 이전 뒤에 정책자금으로 대환하는 방식이 안전합니다. 생애최초 구매자는 지역 관계없이 LTV 80% 6억원 한도까지 가능하나 빌라의 경우에는 감정가 기준에 따라서 실제 한도가 달라질 수 있으니 사전조사가 필수적입니다. 주의할점은 해당 물건이 빌라이므로 KB시세가 없는 경우가 많습니다. 이럴때는 감정가나 은행 협약 감정가를 기준으로 하므로 입찰 전에 반드시 경매 전문 대출 상담사를 통해서 가계신탁을 받아보셔야 합니다. 감사합니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 경매로의 경우 말소기준권리이하는 전부 소멸이 되게 됩니다.다만 임차권이나 전세권등이 있을 경우 인수를 해야 되는 경우도 있으니 권리분석을 잘해야 됩니다.또한 경매로 낙찰을 받을 경우 매각결정통지서가 매매계약서를 대신해서 대출 신청이 가능할 수 있습니다.경략잔금대출 또한 현 대출규제에 같이 적용이 되고 생애최초의 경우 수도권 70% (수도권 외 80%) 적용을 받게 됩니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

안녕하세요. 무주택자이며 생애최초가 가능한 사람입니다. 실거주 관계로 경매에 관심이 생겼고, 둘러보던 중 사고 싶은 매물이 생겨 제미나이에게 물어봤지만 영 미심쩍은 부분이 있어 질문 남깁니다. 사건번호는 2024타경131498 입니다.

1. 매각물건명세서에 임차인이 없고 근저당이 낙찰가보다 높은 경우에는 초과하는 근저당은 소멸되고 낙찰자에게는 부담이 없는 것이 맞을까요? 저당권자는 모두 지자체가 아닌 은행·카드사였습니다.

=>네 낙찰자와 상관이 없는 사항입니다. 이러한 경우 채권자들이 채무자에게 추가 채권행사를 하게 됩니다.

2. 경매에 낙찰되면 잔금을 생애최초 주택담보대출로 받을 수 있나요? 가능하다면 보금자리론을 신청하고 싶은데 잔금 납부 시기가 촉박하여 정책자금수령에 어려움이 있을 것으로 우려됩니다. 안된다면 시중은행으로 70%를 받아야 할 것 같네요..

==> 가능합니다. 이러한 경우 경우의 수가 있는 만큼 사전에 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

3. 혹여나 주담대가 안된다면 생애최초의 경우 경락잔금대출의 한도 LTV도 70% 일까요?

=>가능합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 임차인이 없고 근저당이 낮찰가보다 큰 경우 경매에서 선순위 권리부터 낙찰대금에서 변제하고 그래도 모자르면 그 초과분은 그냥 못 받은 돈이 될 뿐 낙찰자가 추가로 책임지지 않습니다. 매각물건명세서에 임차인 없음으로 기재되어 있고 실제 전입세대 열람에도 선순위 임차인이 없다면 임차인 보증금 인수는 없다고 보시면 됩니다.2. 보금자리론은 원칙적으로 일반 매매 구입 시 실거주용 주택담보대출에 맞춰 설계된 것인데 경매 취득 실무상 경락잔금대출 + 사후 갈아타기 형태로 접근하는 경우가 일반적입니다.일부 은행에서는 경매 낮출 후 보금자리론 활용을 해주기도 하도 어떤 곳은 어렵다고 하는 곳도 있습니다.감사합니다.