증여 받은 토지의 판매시 양도세는 어떻게 되나요?

Question

2년전 지방의 토지를 부친에게 증여받았습니다

이전 취득가액: 2억

증여 시 취득가액: 7천

만약 해당 토지를 8억 정도에 판매 시 양도세가 저와 부친 두명 모두에게 나오게 되나요?

대략 듣기론 증여 후 약 5년 내 매매 시 양도세가 두 명에게 부과 된다고 알고 있는데...

증여 후 양도세 절감을 위한 매매 제한 년수가 따로 있을까요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 제 3자에게 양도한다면 양도소득세 이월과세가 적용됩니다. 양도소득세는 두명에게 부과되는 것은 아니고 양도자인 수증자(증여받은자)가 납부합니다.

5년 이내에 부동산을 양도할 경우, 양도가액은 1) 증여자의 취득가액, 취득시기 자료를 활용하여 계산한 양도소득세와 2)질문자님이 증여받을 당시의 취득가액, 취득시기를 활용하여 계산한 양도소득세 중 큰 금액을 기준으로 납부합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

문상철 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

직계존비속으로부터 증여자받은 자산을 증여일 부터 5년 이내에 양도시 증여취득당시 기준으로 계산한 세액과 증여자의 당초 취득당시 기준으로 계산한 세액을 비교하여 큰 세액으로 납부하게 됩니다.

5년 주의 하시면 됩니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

직계존속으로부터 증여받은 후 5년 이내 양도하는 주택에 대해서는 이월과세가 적용되는 것이나 해당 주택이 1세대1주택에 해당하는 경우에는 다시 양도소득세 부당행위계산부인 규정이 적용됨
[답변내용]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 子가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 별도세대인 母로부터 증여받은 A주택을 양도하는 경우로서 국내에 1주택을 소유한 해당 1세대가 A주택을 양도하기 전에 다른 B주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우
양도하는 A주택에 대하여는 「소득세법」제97조 제4항(이월과세)이 먼저 적용되는 것이고, A주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다.
1세대1주택 비과세 대상인지 판단함에 있어「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 그 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있으며, 같은 영 제154조 제1항에 따른 A주택의 보유기간은 같은 법 제95조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조 제5항에 따라 증여한 母가 A주택을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.
그리고「소득세법」 제97조 제4항의 적용 대상인 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 같은 법 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것이나, A주택의 양도소득이 수증자인 子에게 실질적으로 귀속된 때에는 같은 법 제101조를 적용하지 아니하는 것입니다.
귀 질의가 1세대1주택 비과세 적용 대상인지 여부, 양도소득의 부당행위계산 부인대상인지 여부는 해당 주택의 양도경위와 양도대금의 실제 귀속여부 등을 확인하여 사실판단사항입니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세는 현재 등기권리자인 수증자가 토지등을 매도하였을 경우 납부해야 합니다.

본인의 경우 증여후 매도에 대한 증여재산데 대한 이월과세가 적용되는데 이전의 취득가액이 증여시 취득가액보다 높으므로 이월과세에 해당되지 않습니다.

즉 이월과세해당하는 경우 이전의 취득가액 2억원이 매도시 양도세 취득원가가 되지만 증여취득원가가 이전의 취득원가보다 낮으므로 이월과세 적용없이 본인의 증여취득가액7천으로 취득원가를 산정하여 양도세 신고하시면됩니다.

토지의 경우 1년이상만 보유시 중과세율이 아닌 일반 누진세율적용이 가능합니다.

감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이월과세의 비교과세제도가 도입되어 2017년 7월 1일 이후 양도하는 분부터는 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 세액으로 납부함을 주의해야 합니다. 즉 아래 둘 중 큰 세액으로 과세됩니다.

1. 증여 시 증여세액 + 양도 시 양도세액(이때의 취득가액은 증여 당시 증여재산가액)

2. 증여자가 증여하지 않고 바로 매수인에게 양도할 경우의 양도소득세(이 때의 취득가액은 증여자의 최초취득가액)