재건축 조합 조기 환급금 지급 불가 관련 문의
사업 형태: 주택 재건축
상속 관련: 상속으로 인한 3형제 공동 지분
진행 단계: 관리처분인가 전 (예정: 2026년 5월경)
대지 지분: 44평
선택 평형: 24평
추정 환급금: 약 3.5억 원
대지 지분이 큼에도 불구하고 24평을 선택한 이유는, 형제 모두의 자금 여건상 사업 진행 중 공사비 상승 등 예기치 못한 변수에 대비하고, 초기 환급금을 조기에 수령하여 이주비 및 각종 리스크 관리에 활용하고자 했기 때문입니다.
2025년 8월 조합원 분양 신청 당시 조기 환급금 수령 가능 여부를 문의하였고, 조합 전화 상담원으로부터 “이주와 착공 사이 기간에 지급 가능하다”는 안내를 받았습니다. 그러나 2025년 12월 재확인 과정에서 조합은 해당 안내가 임시직원의 잘못된 설명이었다며 이를 번복하고, 환급금은 “준공 후 입주 시점에 100% 지급”된다는 입장을 밝혔습니다. 해당 내용은 2025년 10월 공식 문서로 안내되었다고 하나, 안내 문구가 매우 작게 기재되어 있어 이를 인지하지 못한 상황이었습니다.
이후 조합장과 면담하였으나, 조합 측은 시공사 자금 여력 부족을 이유로 조기 환급금 지급이 어렵다는 입장만을 반복하고 있습니다. 또한 조합 정관에 따르면 총회 의결을 거칠 경우 관리처분계획인가 후부터 이전고시일까지 환급금을 분할 또는 일괄 지급할 수 있음에도, 이러한 절차적 가능성에 대해 조합은 조합원에게 별도의 안내를 하지 않고 있는 상황입니다.
첨부: 조합정관 내용
제 54조(청산금 등)① 대지 도는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하“청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 분할징수 및 분할지급에 대하여 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 이전고시 일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급 또는 일괄지급 할 수 있다.
[현재 조합원의 요구]
1. 조합이 최초 안내한 내용에 따라 조기 환급금을 지급받고 싶습니다.
2. 조기 지급이 어렵다면, 불가피하게 발생하는 이주비 대출 이자 손실에 대해 조합이 일정 부분 부담해야 한다고 생각합니다.
3. 또한 조기 환급금(3.5억 원)을 수령하지 못함으로써 사업기간 5~6년 이상 발생하는 기회비용에 대해서도 책임을 논의하고 싶습니다
[질문]
이와 같은 경우, 조합을 상대로 어떤 방식으로 협의·조율하는 것이 현실적으로 가장 효과적인지, 그리고 총회 안건 상정 요구나 법적 대응 가능성에 대해서도 조언을 부탁드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
조합의 주장은 그냥 주장에 불과합니다.
현재 조합은 자금여력 부족이라는 실무적 이유를 대고 있지만 이는 조합원의 권리를 제한하는 충분한
근거가 되지 않습니다.
일단 3형제뿐만 아니라 큰평수에서 작은 평수로 신청하여 환급금이 발생하는 다른 조합원들과 연대를 하십시오
단체 명의의 내용증명을 발송하여 분양신청 당시 조기 환급 안내를 신회하여 평형을 결정했다는 점 과 조합의 귀책사유로 인한 기회비용 발생을 공식 문서화 하십시오
그리고 조합이 당장 현금을 줄 여력이 없다면, 질문자님이 받게 될 이주비 대출의 이자를 조합 사업비에서 우선 지불하고, 나중에 환급금에서 정산하는 방식을 제안하십시오
조합 입장에서는 당장 큰 목돈이 나가지 않으면서도 조합원의 피해를 보상할 수 있는 현실적인 중재안이 됩니다.
관리처분총회가 열리기 전까지 조기 환급금안건 상정을 위한 조합원 연대에 집중하세요
조합 정관에 근거가 이미 존재하므로 다수의 조합원이 찬성한다면 조합장도 이를 거부할 명분이 없을 것입니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
조합 정관 제 54조에 따라 총회 의결로 관리처분인가 후 이전고시일까지 조기 환급금 지급이 법적으로 가능합니다.
조합의 준공 후 지급 주장은 정관 위반이며 임시직원 안내 번복은 조합원의 신뢰보호 원칙 위반이라 생각합니다.
지금 가능한 현실적인 대응은 총회 안건 상정 요구 + 감사 청구 동시 진행하는 것입니다.
개인적인 생각 말씀드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
대규모 대지지분(44평)을 보유하고도 리스크 관리를 위해 소형 평형을 선택하셨음에도, 조합의 안내 번복으로 자금 계획에 차질이 생기신 점 위로의 말씀을 드리립니다.
제시해주신 조합 정관과 현행 도시 및 주거환경정비법을 바탕으로 법률적 검토 및 현실적인 협의 방안을 정리해 드립니리겠습니다.
환급금 지급 시점의 원칙과 예외: 정관 제54조 제1항에 명시된 바와 같이, 청산금(환급금) 지급의 원칙적 시점은 '이전고시일 후'입니다. 다만, '총회 의결'을 전제로 조기·분할 지급이 가능하다는 예외 규정이 있으나, 이는 조합의 '의무'가 아닌 '선택' 사항입니다. 따라서 전화 상담원의 구두 안내만으로는 법적 구속력을 갖기 어려우며, 조합이 공식 문서(소책자 등)로 확약하지 않은 이상 지급을 강제하기는 법리적으로 쉽지 않습니다.
이주비 이자 및 기회비용 청구: 조합은 개별 조합원의 기회비용이나 이주비 이자 발생에 대해 직접적인 배상 책임을 지지 않는 것이 일반적입니다. 재건축 사업은 조합원들이 공동으로 추진하는 사업이므로, 특정 조합원의 사정을 고려한 비용 부담은 '배임' 이슈가 발생할 수 있어 조합 측에서 수용하기 매우 까다로운 조건입니다.
현실적인 협의 및 대응 전략:
총회 안건 상정 요구: 조합원 1/10 이상의 동의를 얻어 '청산금 조기 지급에 관한 안건'을 정기 또는 임시총회에 상정할 수 있습니다. 3형제분이 대지지분이 크므로 인근의 다른 대지분 소유자들과 연대하여 세력을 형성하는 것이 필수입니다.
사업비 예산 검토: 관리처분인가 전이므로, 공사비 외에 '조합원 환급금 지급을 위한 금융 조달'을 사업비 예산에 포함하도록 대의원회나 조합에 강력히 의견을 개진하십시오.
이주비 대출과의 상계: 직접적인 현금 지급이 어렵다면, 환급받을 금액(3.5억)만큼 이주비 대출 이자를 조합 사업비에서 선납해주고 나중에 정산하는 방식의 타협안을 제시해 보시기 바랍니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 시공사 자금난을 이유로 드는 것은 조합의 전형적인 방어 논리입니다. 5월 관리처분인가 시 확정되는 '공급계약서'상에 청산금 지급 시기를 명문화하기 위한 집단 민원을 제기하시고, 필요하다면 정비사업 전문 변호사를 통해 조합의 안내 오류에 대한 '주의의무 위반' 과실을 물어 협상력을 높이셔야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
관리처분계획 수립을 위한 공람 기간에 반드시 서면으로 '환급금 조기 지급 요청 및 안내 오류에 대한 이의신청'을 접수하여 공식적인 근거를 남기시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
정관에 명시된 것처럼 총회 의결이 있으면 관리처분인가 이후부터 이전고시 전까지 환급금 분할·조기 지급이 법적으로 가능합니다. 따라서 조합이 내부 사정만을 이유로 일괄 불가 입장을 고수하는 것은 조합원 선택지를 제한하는 해석에 가깝습니다. 현실적인 대응은 조합에 공식 서면 질의 및 총회 안건 상정 요구를 먼저 하고, 동시에 조기 환급 불가로 발생하는 이주비 이자 손실을 근거로 실질적 보전 협상을 병행하는 방식이 가장 효율적입니다.