재건축시 조합원으로 현금청산 아니고 분양권으로 인정받을수 있나요?

Question

송파구에 방이동에 재건축하려고 준비하는아파트를 전세 안고 2024년 10월에 매수했습니다.

그 당시 송파구 전체가 토허제 지역이 아니고 잠실동과 신천동과 같이 일정 지역만 토허제 구간으로 알고있는데 2025년 3월에 송파구 전체 토허제 지역으로 지정 되어서 토허제 지역은 분양권을 받으려면 실거주 2년을 해야 되는걸로 소식을 들어서 제가 등기 나온지는 2025년 2월달이라 토허제 지정 전에 등기가 나오긴했거든요 이런경우 실거주를 2년해야 조합원분양권을 받을수있나요? 아니면 실거주를 하지 않고 보유만 2년이상이면 조합분양권을 받을수 있게

되는건가요?

전문가 분들의 조언 부탁드립니다….

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

2020년에 수도권 투기과열지구에서 재건축하는 경우 2년간 실거주를 해야 분양권을 받는 제도를 시행하려했으나 2021년도에 철회되어 실거주하지 않아도 분양을 받을 수 있게되었습니다. 현재는 토지거래허가구역의 경우 기존 건물에서 실거주한 기간과 재건축이나 재개발 후에 입주하여 거주하는 기간을 합산하여 실거주 의무 이행 여부를 판단합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

알기로는 서울시와 정부의 새로운 조치로써 입주권 실거주 유예가 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 그에 다라 실거주 시작시점이 입주권취득일에서 주택준공 및 사용승인이후로 유예되었기에 질문의 경우처럼 실거주를 하지 않았더라도 개발후 실거주를 하신다면 입주권 부여에는 문제가 없을것으로 예상됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

2025년 3월에 토지거래허가구역으로 지정된 것은 소급적용되지 않기 때문에, 본인의 경우 실거주를 하지 않아도 조합원 분양권을 받을 수 있습니다

단, 아래 조건을 충족해야 합니다

재건축 조합설립인가 전까지 등기 완료되어 있어야 합니다

매수 당시 토허제 지역이 아니어야 하고

실거주 요건은 토허제 지정 이후 매수자에게만 적용됩니다

현재처럼 2025년 2월에 등기를 마쳤고, 그보다 나중인 3월에 토허제 지정이 된 경우에는 실거주 2년 요건은 적용되지 않습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

토허제 지정 이전에 등기를 했어도 토허제는 지정 이후 거래에 적용되는 규제이므로 등기 시점이 지정 이전이었다 하더라도 취득시점이 토허제 지정 후라면 실거주 2년 조건이 적용되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

토허제 지정 이전에 등기가 완료가 되었다고 하더라도 토허제 지역에서는 2년간 실거주를 하셔야 조합원 분양권이 인정이 되니 참고하시기 바랍니다.