전세 임대차 계약이 끝나가는데 임대인에게 보증금을 못 받을 것 같아요
4월 18일이 전세계약 만기일입니다. (2억5천 다세대빌라 - 1억8천 대출금 / 7천 제 돈)
전세대출 받은것은 만료일이라서 보증금 받아서 상환해야하고
새로 이사가는 곳 잔금도 치뤄야하는 상황입니다.
그런데 임대인이 새로 세입자를 받아야 저에게 보증금을 줄 수 있다고 하고있습니다.
그래서 집 내놓은 부동산 측에서는 날짜가 얼마 안남았고 상황이 급하니 법적싸움으로 가지 마시고
집주인분께서 5천은 준비를 하셔서 18일에 5천을 먼저 받고 이사를 하시고
(예비남편이랑 합치는 집으로 이사하는거라 저는 등본 상 전입 주소는 계속 여기 빌라로 해놓을 수 있음)
대출 연장도 한달정도 하시면 18일 이후 새 세입자 들어올때까지의 대출연장한 이자비용이랑 기타 관리비는 집주인이 부담을 하겠다고 했습니다.
현재 상황은 이렇고 제가 궁금한 점을 적어보자면
1. 임대차계약서상 저는 4월18일까지만 이 집에서 살 수 있는데 그 이후에도 저런식으로 주소를 해놓으면 무단으로 집을 점유?사용?침입? 하고 있는 것인 아닌가요??
한달 연장을 한다는 새로운 임대차 계약서를 쓰는게 맞는것인지 아닌지 궁금합니다. (전세 2년 사는 동안 집에 문제가 생겨서 연락하면 집주인이 연락이 잘 안되고 중간에 번호도 바꿔 있고 해서 불안해서요....)
2. 법적으론 18일에 제가 전세보증금 2억5천을 다 받아야 하는게 맞는 것이고 저는 5천만 받게 되면 이사가는집 잔금치룰때 신용대출이던 또 다른곳에서 대출을 받아서 일단 치뤄야 될 것 같은데 이런경우에 피해보상 같은것도 말할 수 있는 항목이 있는지도 궁금합니다.
3. 만약 제가 임대인의 사정을 봐주지 않고 부동산에서 말하는것처럼 협의를 안본다면 임차권등기명령/지급명령을 하고 반환소송을 할 경우에 비용과 시간이 얼마나 걸릴지에 대해서 대략적으로 궁금합니다.
4. 3번처럼 하면 제가 받은 피해보상(18일에 제때 주지 않았기 때문에 잔금을 치루는데 생기는 시간과 비용, 정신적 피해보상 까지도 등등)도 청구할 수 있나요??
하 굉장히 스트레스 받은 상태에서 글을 쓰다보니 질문이 많았네요ㅠ
답변 감사히 받겠습니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 아닙니다, 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 계약일 이후에 주택점유를 하였더라도 보증금 반환을 받지 못했다면 적법한 권리주장이므로 불법점유등에 해당되지 않습니다.
2. 원칙상 손해배상 소송등을 통해 법원 판결에 따라 받을수 있겠지만, 과정상 해당비용등을 임대인과 협의하여 받는 방식으로 하시는게 나을 듯 보입니다, 임대인이 지급을 거절한다면 임대인 제안을 거부하고 만기일에 임차권 등기명령신청등을 하시면 됩니다.
3. 임대인이 보증금을 반환하여야 해결이 되는 부분이기 떄문에 기간을 확정해 말하기는 어려우나, 임차원 등기명령의 경우 신청 한달이내에 등기부상 등기가 완료됩니다,
4. 손해배상 소송을 통하셔야 하고, 손해인정여부는 법원 판단입니다
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
1. 보증금 전액 반환받기 전 까지는 대항력을 유지시켜야 하기에 전입과 점유를 그대로 유지를 시켜야 합니다.
4월 18일 이후에는 임대차가 아닌 보증금 반환을 위한 대항력 유지 개념으로 이해하시는게 좋습니다.
따라서 재계약서는 별도로 작성하지 않습니다.
2. 원칙상 보증금 미반환시 임차권설정등기를 하셔서, 보증금 + 지연이자 + 손해배상 전부 청구 가능합니다만
먼저 5천을 받고 전세대출 연장에 대한 부분만 합의를 하신걸로 보입니다.
신용대출 이자부분에 대해서 추가로 이자를 지원하라 요구 가능하며
임대인이 거절하면 임차권설정등기로 청구 가능합니다만, 18일 5천만원을 먼저 반납하지 않을 가능성이 높습니다.
해당 부분 염려하여 중개인이 현 합의대로 중재를 한 거 같고요.
3. 임차권설정등기 및 소액재판청구 등 비용은 결국 임대인이 부담하니 걱정하실 사항은 아닙니다.
임차권설정등기 자체만으로 다른 세입자를 받을 수 없고, 기존 세입자가 경매로 넘길 수 있는 권한이 생기니
임대인 입장에서는 압박감에 어떻게든 보증금을 땡겨 반환하는 경우가 일반적입니다만
그냥 배째라고 나오는 임대인도 많습니다.[역전세의 경우]
그런 경우 실제 경매까지 진행하여 반환받기 까지는 6개월 이상 소요될 수 있습니다.
4. 손해배상이 명확하면, 임차권설정등기 말소 시점 임대인에게 피해보상까지 받아 말소하는 조건으로 합의 가능합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1. 임대차 계약이 만료되더라도 주소를 유지하는 것 자체가 불법은 아닙니다. 하지만, 계약이 만료된 후에는 임대인의 동의 없이 거주하는 것은 법적 문제가 될 수 있습니다. 따라서, 한 달 연장에 대한 새로운 임대차 계약서를 작성하는 것이 법적으로 안전합니다.
2. 법적으로는 계약 만료일에 전세보증금 전액을 반환받아야 합니다. 만약 전액을 받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면, 지연된 금액에 대해 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이는 일반적으로 연 12%의 지연손해금을 기준으로 합니다.
3. 임차권등기명령이나 지급명령 신청은 통상 1개월 정도 소요되며, 전세보증금 반환 소송은 약 6개월 내외로 소요될 수 있습니다. 비용적으로는 소송비용 전체를 부담하는 것이 아니라 인지대, 수수료 등 부대비용 정도입니다.
4. 계약 만료일에 보증금을 제때 받지 못해 발생하는 추가 비용과 정신적 피해에 대해서도 보상을 청구할 수 있습니다. 이는 소송을 통해 청구할 수 있으며, 소송을 제기한 후 이사를 나가게 되면 그 시점부터 발생하는 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
상황이 급박하고 스트레스가 많으실 것 같습니다.
제가 다 마음이 아프네요. 얼른 조속히 문제 해결되시길 바랍니다.