전세보증보험 또는 전세권설정중에..
- 계약 전세 보증금이 1억 5000
- 허그 보증보험 가입 할려면 1억 4500만 가능
중개사분께서는
1. 계약서를 1억4500으로 다시 쓰고 (실제는 1억5천으로 진행) 500은 전세금 반환확약서를 쓰고 보증보험가입 하거나
2. 계약서 1억 5000 진행 보험불가/ 전세권 설정 진행
두가지중 하나로 진행하셔라 라고 합니다
제 생각엔 보증보험이 보다 쉅게 보장받기 쉬울꺼 같지만 이게 보험가입시 불리하거나 보장을 못받거나 500을 받기 번거로울수 있겠다는 생각이 들어서 도움 요청 드립니다
제가 현명하게 대처 할수 있은 방법으로 어떤게 좋을지 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 보증보험과 전세권 설정은 전세금을 안전하게 보호하기 위한 두 가지 방법입니다. 각각의 장단점을 비교해보겠습니다.
전세 보증보험은 보험회사가 전세금을 보장해주는 서비스입니다. 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 세입자에게 먼저 지급하고, 임대인에게 청구하는 방식입니다. 전세 보증보험의 장점은 다음과 같습니다.
비용이 저렴하고 가입이 간편합니다. 전세금의 0.02%~0.05% 정도의 보험료만 내면 됩니다. 비대면으로도 가입이 가능합니다.
소송이나 경매 절차가 필요없이 보험회사가 보증금을 환수해줍니다. 시간과 노력을 절약할 수 있습니다.
전세권 설정과 달리 임대인의 동의가 필요없습니다. 임대인이 전세권 설정을 거부할 수 있지만, 보증보험은 임차인이 자율적으로 가입할 수 있습니다.
전세 보증보험의 단점은 다음과 같습니다.
보험회사의 신용도에 따라 보증금을 지급받지 못할 수 있습니다. 보험회사가 파산하거나 보험금을 지불하지 않으면 세입자는 보증금을 잃을 수 있습니다.
보험 가입 조건이 까다로울 수 있습니다. 보험회사마다 가입 기준이 다르지만, 일반적으로 전세가율이 80% 이상이어야 하고, 임대인의 신용도나 부동산의 등기상태도 검사합니다. 전세가율이 높거나 임대인이 부채가 많거나, 부동산에 근저당이 있으면 보험 가입이 어려울 수 있습니다.
보험 가입 기간이 제한적입니다. 대부분의 보험회사는 2년 또는 3년의 보험 가입 기간을 제공합니다. 전세 계약 기간이 보험 가입 기간보다 길면, 보험 가입 기간이 만료되기 전에 재가입해야 합니다. 재가입할 때에는 보험료가 인상되거나, 보험 가입 조건이 바뀔 수 있습니다.
전세권 설정은 임차인의 전세권을 등기부에 등록하는 것입니다. 전세권은 전세금을 돌려받고, 부동산을 사용할 수 있는 권리입니다. 전세권 설정의 장점은 다음과 같습니다.
전세권은 물권이므로 가장 강력한 권리입니다. 임대인이 부동산을 매각하거나 경매에 넘기더라도, 세입자는 전세권을 행사할 수 있습니다. 전세권이 설정된 순서대로 보증금을 배당받을 수 있습니다.
실거주 요건이 없습니다. 보험 가입이나 확정일자 발급을 위해서는 실제로 거주해야 합니다. 하지만 전세권 설정은 실거주 여부와 상관없이 전세권을 보호받을 수 있습니다. 예를 들어, 회사가 사택으로 임차하고 직원이 거주하는 경우나, 세입자가 이사를 가야하는 경우에도 전세권을 유지할 수 있습니다.
임대인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다. 전세권은 임차인이 가지는 권리이므로, 임차인은 전세권을 다른 사람에게 팔거나, 임대할 수 있습니다. 단, 전세계약서에 이를 금지하는 특약이 있으면 그러지 못합니다.
전세권 설정의 단점은 다음과 같습니다.
비용이 많이 듭니다. 전세권 설정을 위해서는 등록세, 교육세, 증지, 법무사 수수료 등의 비용이 발생합니다. 전세금의 0.2% 정도의 비용이 들 수 있습니다. 예를 들어, 전세금이 3억이라면 약 100만원 정도의 비용이 필요합니다. 또한, 전세권 해제 시에도 비용이 들 수 있습니다.
절차가 복잡하고 시간이 걸립니다. 전세권 설정을 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 전세권 설정을 할 수 없습니다. 또한, 전세권 설정을 위한 서류를 준비하고, 법무사를 통해 등기를 해야합니다. 이 과정에서 시간과 노력이 소모됩니다.
보증금을 환수하기 위해서는 경매 절차가 필요합니다. 전세금을 돌려받지 못하면, 임차인은 소송 없이 바로 경매 집행을 신청할 수 있습니다. 하지만, 경매 절차는 쉽지 않습니다. 경매 신청비, 변호사 수임료, 감정평가비 등의 비용이 들 수 있습니다. 또한, 경매 결과에 따라 보증금을 전액 환수하지 못할 수도 있습니다.
결론적으로, 전세 보증보험과 전세권 설정은 각각 장단점이 있습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세보증보험과 전세권설정은 완전 다른 개념입니다. 전세권 설정은 등기신청을 통해 전세권을 설정하는 것으로 일반적인 임차권에 비해 대항력, 우선변제권, 법원 판결없이 임의경매신청이 가능한 물권이지만 결국 임대인이 돈이 없어 반환을 하지 못하면 경매를 신청해 해당 목적물 처분으로 자금을 회수하여야 하는 것이고, 전세보증보험은 임대인이 미반환하였을 경우 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을수 있는 안전장치입니다. 결국에는 임차인 입장에서는 보증보험 가입이 가장 회수등이 유리한 부분입니다.
다만 선택지 모두 위험부담이 있는 만큼, 임대인과 협의하여 500만원에 대한 차액을 확약서가 아닌 월세로 전환하여 지급하거나 하는 방식으로 하시는게 더 나을듯 보입니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
1. 이중계약입니다. 엄연히 불법.
2. 전세권설정은 대항력+확정일자의 효력과 다르지 않습니다. 굳이 비추
그냥 저런 집은 1억 4500에 안되면 안하시는걸 추천 드립니다.
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