전세계약 근저당권 및 hug 보증보험 관련 질문

Question

이번에 전세신규계약을 할 예정이고 가계약금 50만원을 걸어놓은 상태입니다. 등기부를 떼보니 매매가는 약 1억이고 은행에 근저당이 5500정도 잡혀있더라고요. 전세가는 6천이고 보증보험 최대 보증가라고 합니다.

추후 건물이 문제가 생겼을 경우 보증보험이 가입되어 있는 상태라면 근저당과 관계없이 저의 대출금을 문제 없이 돌려받을 수 있을까요?..

근저당과 전세금 더한 금액이 매매가와 거의 차이가 없어 많이 찝찝해 근저당말소 조건을 걸려했더니 그건 힘들 것 같다하더라고요. 답변 부탁드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

보증보험에 가입이 되었고 계약만료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증보험 이행청구 신청하여 보증기관으로부터 전세보증금을 받을 수 있습니다.

전세가율이 매매가의 90%아래일 경우 전세보증보험가입이 되지만

현재 대출금 + 보증금이 매매가를 넘어가기때문에 보증보험가입이 안 될 수도 있습니다.

계약서 작성할 때 특약사항에 전세보증보험 가입이 안 될 경우 계약취소 및 지불금액 반환에 대한 내용을 작성하기바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해당 내용으로 볼때 보증보험 가입은 거절될 확률이 높습니다. 해당 건물에 전세보증금+근저당금액이 시세를 초과하기 때문입니다. 그리고 보증보험가입이 없는 상태에서 거주시 경매가 진행될경우 사실상 보증금은 최우선변제금액을 통해 일부배당이 가능해보이나, 전액을 받지 못했다면 이후 낙찰인에게 대항할수 없어 사실상 손실을 입게 됩니다. 그리고 근저당 말소조건없이 시세 < 전세보증금+근저당 의 계약을 하는 경우는 거의 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 질문자님께서 보증보험에 가입을 하였다면 임대차계약기간 중 시세가 하락되더라도 보증금을 회수하는데 문제없이 안전하게 보증금을 회수할 수가 있습니다.