임대인에게 사전통보, 동의 없는 보증금 담보 대부

Question

안녕하세요

다음달 2년계약 만기이고 계약갱신권 사용한 세입자가 월세 보증금 2000원만중 1900만원을 담보로 대부업체에 돈을 빌려서 집주인이 대부업체로부터 채권양도통지서 받았는데요. 대부업체는 세입자 퇴거 정산시 연체된 임대료(월65만원), 공과금 등 빼고 나머지 보증금만 입금하면 된다고 하는데요

세입자가 대부업체에 월세보증금 담보로 돈 빌린다고 집주인의 사전 동의 구한적 없습니다.

세입자가 언제 퇴거할지 모르는데요. 2년 연장 계약갱신청구권 사용한상태이구요. 밀린 임대료 아직 없구요. 대부업체와 세입자한테 받아야할 서류는 어떤것이 있나요? 원상복구비가 포함된

정산범위가 기재된 특약이 있는 2년 월세 계약서를 다시 작성하는것이 좋나요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

세입자의 일방적인 보증금 대출과 채권양도 통지로 인해 향후 정산 문제에 대한 걱정이 크시리라 생각합니다. 결론부터 말씀드리면 임대인의 사전 동의가 없었더라도 채권양도는 유효할 수 있으나, 임대인의 정산 및 공제 권리에는 아무런 불이익이 없습니다.

1. 동의 없는 채권양도의 법적 효력

보증금반환채권은 계약상 양도금지 특약이 없는 한 임대인 동의 없이도 양도가 가능합니다. 적법한 채권양도통지서를 송달받았다면 그 효력은 발생합니다.

2. 임대인의 보증금 우선 공제 권리

채권이 양도되었더라도 보증금은 세입자가 퇴거할 때까지 발생하는 모든 채무를 담보합니다. 따라서 명도 시 밀린 월세, 미납 공과금, 원상복구 비용 등을 보증금에서 우선적으로 모두 공제하고 남은 잔액만 대부업체에 지급하시면 됩니다.

3. 필요 서류 및 계약서 재작성 문제

현재 수령하신 채권양도통지서를 보관하시면 되며 대부업체 등으로부터 당장 받아야 할 필수 서류는 없습니다. 계약 갱신 시 기존 임대차 조건이 그대로 유지되므로, 단순히 채권양도가 이루어졌다는 이유만으로 원상복구 범위 등을 명시한 계약서를 반드시 재작성해야 하는 것은 아닙니다.

지금 상황에서는 우선 수령하신 채권양도통지서를 안전하게 보관하시고 향후 발생할 수 있는 연체 내역이나 훼손 여부를 꼼꼼히 확인해 두세요.

사건이 원만하게 잘 해결되길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 보증금 반환 채권을 담보로 대출을 받는 것은 채권 양도에 해당하여 임대인에게 통지되는 경우가 많습니다. 이는 임대인의 권리를 직접 침해하는 것은 아니나, 향후 보증금 반환 시 대부업체와 정산 문제를 명확히 해야 합니다.

대부업체로부터 채권양도 통지서를 받으셨다면, 향후 퇴거 시 임차인의 연체 차임, 관리비, 공과금, 원상복구 비용 등을 보증금에서 우선 공제할 수 있음을 대부업체 측에 내용증명 등으로 명확히 고지하는 것이 좋습니다.

계약서를 새로 작성하기보다 기존 계약서상의 원상복구 의무 조항을 다시 확인하고, 퇴거 시 정산 내역을 명확히 하는 과정이 중요합니다. 밀린 월세가 없다면 당장 서류를 추가로 요구하기보다는 향후 명도 시 정산 범위를 확실히 하는 데 집중하는 것이 효율적일 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.