전세대금 대납 시 세금관련 문의 드립니다.

Question

안녕하세요?SH서울주택공사에서 진행하는 장기전세주택에 저의 어머니가(계약자) 당첨된 후 전세보증금은 자식인 제가 SH 에서 발행하는 가상계좌에 입금해도 문제 없다고 하는데요. 계약 만료(퇴거) 시 해당 금액이 계약자인 저의 어머니 통장으로만 입금된다고 합니다.해당 자금이 저의 것이기에 계약 만료 시 어머니 통장에 입금되는 대로 저의 통장으로 이체 시 국세청에서 혹여나 증여로 볼 여지가 있을 것 같은데 이때 어떤 자료로 증빙을 해야 할까요?참고로 저희 부모님은 소득이 없는 상태입니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 전세금을 증여가 아닌, 대여할 경우에는 증여로 보지 않습니다. 다만, 대여로 볼 경우 어머니는 차용(전세)금액에 대하여 채권자인 자녀에게 매월 4.6%의 이자를 지급해야 합니다. 만약, 해당 차용(전세)금이 약 2.17억원 이하라면 무이자로 차용을 해도 문제는 없습니다.

어머니와 이와 관련된 차용증을 작성하시고, 계약 만료시 본인에게 전세금을 상환한다는 내용을 기재하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

통장간 단순 계좌이체만으로는 증여라 볼 수 없습니다.

계좌이체를 통해 다시 질문자님의 계좌로 입금된 것에

대해 증여로 볼 수는 없을 것 입니다.

그러나 이를 확실히 하고자 한다면 질문자님과 부모님간 전세금에 해당하는 금액에 대해

차용증을 작성하는 것이 효율적일 것 입니다. 참고하시기 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

명백히 처음 전세대금을 자녀 분이 입금하였고, 그 대금이 그대로 다시 돌려받으시는 것이라면 이는 명백한 차입거래로 볼 것입니다. 자녀가 부모의 전세자금을 지원하였다고 무조건 증여세가 과세되진 않습니다. 부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.