중도금 대출 (오피스텔 분양) 실행 될까요.?
성남 중원구 아파트 1채 공동명의 보유 (아내 3.5억원, 남편 2.5억원 - 생활안정자금 대출)
오피스텔 중도금 대출 3.5억원 약정 (현재 1.2억원 실행)
신규 오피스텔 분양 (8억원) 받고 중도금 대출 (5억원) 실행될까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
기존 생활안정자금 대출이 있을 경우 주택 취득 시 전액 대출 회수 및 3년간 주택담보대출이 제한 될 수 있습니다.
우선 그 부분 부터 체크를 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 구조 그대로면 신규 오피스텔 중도금 5억은
은행 기준으로 상당히 어렵습니다
다만 명의·용도·은행 선택에 따라 부분적으로 다를수 있으니 자세한 사항을 은행상담 받아보시기 바랍니다
성남 중원구 아파트 1채 공동명의 보유 (아내 3.5억원, 남편 2.5억원 - 생활안정자금 대출)
오피스텔 중도금 대출 3.5억원 약정 (현재 1.2억원 실행)
신규 오피스텔 분양 (8억원) 받고 중도금 대출 (5억원) 실행될까요?
==> 개인별 신용요건 및 상환능력을 고려하여 판단되어야 하는 사항입니다. 현재 상황에서는 판단이 불가한 만큼 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
이미 아파트 1채를 공동명의로 보유하고 있고 생활안정자금 대출까지 있는 상태라면, 추가 오피스텔 분양 중도금 대출은 상당히 제한적입니다. 금융기관은 분양가 대비 대출 비율뿐 아니라 전체 부채 규모와 DSR을 함께 봅니다. 현재 1.2억원이 실행된 상태라면 이후 회차는 거절되거나 일부만 승인될 가능성이 높고, 특히 추가로 신규 분양(8억원)에 대한 중도금 대출 5억원은 현실적으로 승인 가능성이 낮습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
성남 아파트 1채와 이미 실행 중인 오피스텔 중도금 대출이 있는 상황에서, 신규 오피스텔의 5억 원 중도금 대출은 보증 기관의 건수 제한 및 대출 총액 규제로 인해 실행이 매우 불투명하거나 어려울 가능성이 높습니다.
결론부터 말씀드리면, HUG/HF의 보증 건수 제한(인당 1~2건)과 최근 강화된 생활안정자금 대출 약정 위반 여부가 대출 실행의 최대 걸림돌이 될 것입니다.
대출 실행이 어려운 3가지 핵심 이유
중도금 보증 건수 제한 (HUG·주택금융공사): 중도금 대출은 보증 기관의 보증서가 필수입니다. 일반적으로 세대당 총 2건 (HUG 1건, HF 1건 등 조합에 따라 다름)으로 제한됩니다. 이미 오피스텔 중도금 대출(1.2억 실행 중)이 있다면, 이번 5억 대출이 두 번째 혹은 세 번째가 되어 보증 한도 초과로 거절될 수 있습니다.
생활안정자금 대출의 '추가 주택 구입 금지' 약정: 남편분이 아파트 담보로 받은 생활안정자금 대출 시 "대출 기간 중 추가로 주택(분양권·입주권 포함)을 구입하지 않겠다"는 약정을 체결했을 확률이 매우 높습니다. 오피스텔은 주거용으로 간주될 경우 약정 위반에 해당하여 대출금 즉시 회수 및 3년간 주택 관련 대출 금지라는 강력한 페널티를 받을 수 있습니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 한도 초과: 2026년 현재 수도권 가계대출 규제는 매우 엄격합니다. 아파트 담보대출(6억 원 규모)과 기존 오피스텔 대출(3.5억 약정)이 있는 상태에서 추가로 5억 원의 대출을 더하면, 부부 합산 소득이 매우 높지 않은 이상 DSR 40%를 초과할 가능성이 큽니다.
대응 방향 및 확인 사항
조심스럽게 조언드리자면, 현재 상황에서 무리하게 계약금을 입금하시기 전에 아래 사항을 반드시 먼저 확인하십시오.
기존 대출 약정서 확인: 남편분의 생활안정자금 대출 약정서에 '추가 주택 구입 금지' 조항이 있는지 확인하세요.
보증 기관 확인: 기존 오피스텔 대출이 어느 기관(HUG, HF, 또는 자체보증) 보증인지 확인하고, 신규 분양 예정인 오피스텔의 보증 기관과 겹치는지 체크하십시오.
대출 주체 분리: 만약 남편분이 기존 대출 주차주라면, 이번 오피스텔은 아내분 단독 명의 및 단독 차주로 진행하여 보증 건수를 분산하는 전략을 검토해야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 오피스텔은 준공 후 주거용으로 사용하느냐 업무용으로 사용하느냐에 따라 세무·금융 규제가 판이하므로 분양 사무실이 아닌 대출 실행 은행 영업점에서 사전 심사를 꼭 받아보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
어려울 듯 보입니다.
현재 상황에서 신규 오피스텔 중도금 대출 5억 실행은 DSR 규제로 매우 어려울 가능성이 크다 생각합니다.
그리고 총 대출 부담이 과도해 보입니다.
감사합니다.