수도권 조정대상지역내 아파트 1가구 2주택자 절세방안은?

Question

<현황>

경기도 조정대상지역내 아파트(A : 32평형, 공동주택공시가 3.5억, 남편 단독명의)를 분양받아 3년전 입주하여 실거주중이며 , 6여년 전에 1.5억여원에 구입했던 일반주택이 재개발되어 조합아파트 분양 계약(B : 29평형, 3.5억, 부부공동명의) 후 2022. 9.월경 입주예정임. (7월말 현재 인터넷 상 매매호가는 A는 6.5억, B는 10.5억 정도)

<질문>

1. 내년 1가구 2주택에 따른 부동산 보유 관련 세금은 얼마나 부담하게 될가요?

2. 둘다 보유할 경우 중과세 부담을 줄이기 위해서 부부공동명의와 각각 단독 명의 소유 중 어느 것이 유리한가요?

3. 아파트 하나를 처분한다면 어느 아파트를 매각하는것이 유리한가요?

4. 아파트 1채를 매각하는 것과 만20세 자식에게 증여하는 것 중 어느것이 유리한가요 ?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 조정지역 관련, 중과금 부담 절세 등 포스팅을 참고하시면 큰 도움이 될 것 같습니다.

https://blog.naver.com/kobong226/222311803477

추가로 주택 부동산 관련 전문가에게 의뢰하시면 보다 더 현실적으로 도움되는 정보를 받아 볼 수 있으리라 예상됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 재산세의 경우 공시가격에 재산세율을 곱한금액만큼이 부과되실 것이고, 종합부동세 납세의무자는 올해 6월 1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람입니다. 아파트나 다가구 등의 주택 과세대상은 공시가격 6억 원 초과입니다만, 1세대 1주택자는 9억 원 이상을 기준으로 합니다. 세액계산의 흐름은 복잡하니 아래 흐름도 참고부탁드립니다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735

2. 보유 단계에서는 별 차이 없습니다.

3. 둘 중 양도차익이 적거나 세율이 적은 것부터 양도하셔야 유리할 것입니다. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

4. 해당 주택이 차후 얼마나 시세가 더 오를 것인지, 향후 매각할 계획이신지, 매매사례가액은 얼마까지 변동할 것인지에 따라 천차만별로 달라지는 두 행위에 대해 향후 어떤 것이 유리할지를 판단하는 것은 미래를 예측하는게 아닌 이상 불가능에 가깝습니다.