경제
전세계약 주말에 진행 했을 때 확정일자 등 문의
안녕하세요~
26년 2월 14일 전세계약 예정입니다.(제가 세입자로 들어가서 살 예정입니다)
아파트이고, 현재 등본 깨끗한 것 확인했습니다. 융자 하나도 없습니다.
근데 2/14(토) 계약을 작성하고 당일 동사무소가 OFF니까
온라인으로 임대차계약신고 및 확정일자 발급 신청을하면
설연휴 끝나고 확정일자 지급이 될텐데
Q1) 확정일자는 언제 받을 수 있을까요
2/19(목) 00시
2/20(금) 00시
Q2) 토요일날 전세계약 및 계약금을 입금하고 확정일자 받을 때 까지 5~6일 정도 설날 연휴라 텀이 생기는데,
집주인이 그 사이 대출을 받는등의 행위로 제가 문제볼 사항이 생기지는 않나요?
일단 특약사항에는 계약 시부터 잔금지급 및 입주시까지 추가 근저당 설정하지 않는다고 문구 넣긴 할 예정입니다.
Q3) 그리고 제가 2/21(토) 부터 해외출장을 3주 동안 가서 한국에 없는데, 그 사이 전세계약해서 제가 한국에서 챙겨야 할 중요한 사항이 있을까요? 잔금납입 및 입주는 4월 말입니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 확정일자 부여 시점
2026년 2월 19일(목)에 확정일자가 부여됩니다.
· 근거: 2026년 설 연휴는 2월 14일(토)부터 2월 18일(수)까지 5일간입니다. 온라인 신청(인터넷 등기소 등)은 연휴 중에도 가능하지만, 실제 처리 업무는 담당 공무원이 복귀하는 첫 영업일인 2월 19일(목)에 진행됩니다.
· 원칙: 확정일자의 효력은 공무원이 신청 서류를 확인하고 승인(수리)한 날짜부터 발생합니다. 따라서 2월 19일(목)에 확정일자가 부여된다고 보시면 됩니다.
2. 연휴 기간 대출 위험 및 방어
작성하신 특약이 최선의 대처이며, 연휴 기간보다는 연휴 직후가 더 중요합니다.
· 위험요소: 설 연휴 동안에는 은행 등 금융기관도 휴무이기 때문에 집주인이 그 사이에 새로 담보대출을 실행하는 것은 거의 어렵습니다.
· 주의해야 할 시점: 진짜 위험은 연휴가 끝난 2월 19일(목) 오전입니다. 이때 확정일자가 승인되기 직전에 대출 신청이 들어올 수 있습니다.
· 최신 제도 활용: 최근에는 전세계약 당일 ✔️‘주택임대차계약 신고’를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 따라서 2월 14일(토)에 계약을 체결한 직후 모바일로 곧바로 신고를 마치면 가장 안전합니다.
3. 해외 출장 중 챙겨야 할 점
2월 19일(목)~20일(금) 사이에 확정일자 처리 결과를 꼭 확인하셔야 합니다.
· 온라인 신고필증 확인: 2월 21일(토) 출국 전, 19~20일 이틀 동안 [부동산거래관리시스템]에 접속해서 신고가 정상적으로 ‘수리 완료’ 되었는지 확인하고, 신고필증을 저장(사진 또는 캡처)해 두세요.
· 등기부등본 재확인: 귀국한 뒤(3월 중순) 또는 잔금 치르기 전(4월 말)에 다시 한 번 등기부등본을 발급받아, 2월 19일 이후에 새롭게 추가된 권리가 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
· 출장 중 유의사항: 대출이 필요하다면 출국 전 미리 은행 상담을 마치고, '확정일자 받은 계약서(신고필증)'를 제출해 두는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
확정일자는 온라인 신청 시 연휴가 끝나는 2월 19일 목요일에 공무원이 처리하며 그날 즉시 확정일자 효력이 발생합니다. 연휴 중에는 은행 업무도 중다되어 대출이 어렵지만 만약의 사태를 대비해 잔금일 익일까지 등기 상태를 유지하며 위반시 계약 헤제 및 배액을 배상한다는 특약을 넣어 안전장치를 마련해야 합니다. 마지막으로 세번째 질문 대답은 잔금이 4월이므로 출장 중에는 온라인 임대차 신고 완료 여부만 확인하시면 되며 귀국 후 3월 초부터 전세자금대출 신청과 등기부등본 재확인을 진행하시면 충분합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
온라인으로 임대차계약신고 + 확정일자 신청을 하시면 확정일자 효력은 신청한 날이 아니라 확정일자가 실제로 부여된 날짜 기준입니다
아직 확정일자가 없는 상태에서 집주인이 근저당을 먼저 설정하면 그 근저당이 질문자님보다 선순위가 됩니다
계약 직전에 등본 다시 한번 확인하시고 특약 문구를 조금 더 강하게 본 계약 체결일 익일부터 잔금 지급 및 입주 완료 시까지 일체의 담보권 설정 금지라는 문구를 기재하시면 됩니다
계약금 너무 크면 일부 조정을 하셔도 되고 이미 정해졌다면 패스입니다
설 연휴 동안 몰래 대출 이런 경우는 실무상 생각보다 흔하지는 않습니다
지금 상황은 과도하게 위험한 케이스는 아닌거 같습니다
출장 중이라도 온라인으로 다 확인 가능해서
한국에 꼭 있어야만 처리되는 건 없습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 대로 토요일 계약 + 긴 설연휴라는 부분이 조금 걱정이 되실 수 있습니다.
우선 확정일자를 언제 받을 수 있는지를 알아보면, 신청일은 2월 14일 신청이 가능합니다. (연휴 중 온라인신청)
처리일은 연휴가 끝난 첫날인 2월 19일 목요일에 처리가 될 것입니다.
효력은 부여받은 날 당일로 효력이 발생하니까요 2/19 가 될 것입니다.
다음으로는 연휴기간 중 집주인이 대출받는 상황입니다. 특약을 넣기로 하신 것은 매우 잘하신 것이구요. 잔금 날 등기부를 재확인하셔야 합니다. 제일 위험한게 잔금 당일 오전입니다. 잔금 입금 전 새로 등기부를 다시 떼보세요. 그래야 연휴 혹은 연휴 후 오전 일찍 무언가 변동이 있는 것을 발견할 수 있습니다.
잔금은 4월이라 여유가 있는 편이라 출장이랑은 큰 관계는 없을 것 같지만, 전세대출 잘 실행되는지하고, 정말 필요한 때 대신 나가줄 수 있는 대리인 지정(대리인 위임장 미리 작성) 이 필요합니다. 그래야 유사 시(출장이 본의 아니게 길어질때)를 대비할 수 있을 것으로 보입니다.
잘 계약하시고 안전하게 잔금 치르시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 임대차신고와 함께 확정일자가 자동으로 부여되거나 접수 다음 영업일에 확정일자를 받습니다. 설 연휴 기간 중 동사무소가 휴뮤인 경우 온라인 신고를 선택하더라도 확정일자는 설 연휴 이후 업무 개시일에 처리됩니다.
2. 특약에 잔금 지급 및 입주까지 추가 근저당 설정 금지 명시하더라도 은행 전세대출이나 임대인의 재정행위는 계약상의무 범위를 벗어나지 않는 한 금지될 수 없습니다. 다만 전세대출은 보통 은행이 전세금의 특정 부분을 담보로 대출해 주는 구조라 대출실행 자체가 임차인의 권리나 입주를 직접적으로 침해하지는 않습니다.
3. 특약에 추가 근저당 금지 정도만 확인하시면 되겠습니다.
감사합니다.
Q1) 확정일자는 언제 받을 수 있을까요
2/19(목) 00시
2/20(금) 00시
===>인터넷으로 임대차신고를 하는 경우 접수한 날을 기준으로 처리됩니다.
Q2) 토요일날 전세계약 및 계약금을 입금하고 확정일자 받을 때 까지 5~6일 정도 설날 연휴라 텀이 생기는데,
집주인이 그 사이 대출을 받는등의 행위로 제가 문제볼 사항이 생기지는 않나요?
일단 특약사항에는 계약 시부터 잔금지급 및 입주시까지 추가 근저당 설정하지 않는다고 문구 넣긴 할 예정입니다.
==> 확정일자를 받는 것 만으로 대항력이 발생되지 않습니다. 대항력 발생조건은 "전입신고 + 확정일자"를 받은 날을 기준으로 늦은 날부터 효력이 발생되기 때문입니다.
Q3) 그리고 제가 2/21(토) 부터 해외출장을 3주 동안 가서 한국에 없는데, 그 사이 전세계약해서 제가 한국에서 챙겨야 할 중요한 사항이 있을까요? 잔금납입 및 입주는 4월 말입니다.
==> 그렇지 않습니다. 대항력 발생시점은 잔금일자이후 발생됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주말에 계약해도 온라인임대차신고를 하면 접수시점부터 법적효력이 인정됩니다. 설연휴로 확정일자발급이 늦어져도 순위는 신청일 기준으로 잡히는게 원칙입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
q1) 확정일자를 인터넷등으로 받으시더라도 실제 전입신고가 되지 않은 상태에서는 효력이 발생되지 않기에 19일이든 20일든 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 즉, 전입신고가 되어야 대항력과 동시에 우선변제권 효력이 발생하게 됩니다.
q2) 계약서만 작성한 상태에서는 계약이 완료된게 아니기에 실제 질문과 같은 일이 일어난다면 특약에 따라 계약해지 및 계약금배액상환등의 요구가 가능할수는 있으나, 질문과 같은 행위를 하는 경우는 실무상 거의 없습니다 .
q3) 말했지만 본인이 실제 잔금을 납입하는 4월말에 주택을 인도받고 전입신고을 하시는 뒤부터 대항력과 우선변제권이 발생하기에 당장 챙겨셔야할 것은 없습니다.
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
완전한 대항력은
확정일자 전입신고 입주를마쳐야합니다
하지만특약에안전장치를하었으므로 너무불안해 하실필요는없을것입니다
잔금전후 등기확인은필요합니다