경매에서 선순위임차인이 직접 낙찰을 받을경우 후순위채권은 어떻게되나요?

Question

대항력있는 선순위임차인(경매신청인이 아님)이 배당요구를 하지 않아서 수차례 유찰 후 전세금과 동일한 금액으로 낙찰을 받는다면 낙찰대금과 전세금을 상계처리후 후순위채권은 소멸되는 건가요?

임차인이 주택을 획득하기 위해 전세금으로 이미 지출한 돈 외에 추가로 지출할 돈(경매비용 제외)이 있나요?

이 경우 주택에 근저당권이 있는 후순위채권은 어떻게 되는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매의 경우 말소기준권리 이하 권리는 모두 말소됩니다. 임차권은 말소기준권리가 아니기에 근저당등이 말소기준권리가 되고 이후 권리는 낙찰되면 모두 소멸합니다.

경매입찰시 입찰보증금은 내셔야 하므로 최저매각대금 10%는 있으셔야 합니다. 경매비용은 낙찰금액에서 우선 공제되므로 본인이 실제 배당받을 수 있는 금액에 대해서 상계처리가 가능합니다.

보통 다른 물권 입장에서는 본인들이 후순위이라면 임차인이 배당요구룰 하지 않을 경우 경매를 진행하게 됩니다 그래야 본인들도 배당이 가능하기 때문입니다. 매우 쉽게 선순위 임차권이 배당신청을 하지 않으면 임차권은 낙찰자에게 인수되고 나머지 물권에 대해서 배당을 진행하게 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 선순위 임차인 직접 낙찰을받는 경우 "기존 보증금과 낙찰금액"을 상계처리되는 만큼 낙찰금액이 적다면 후순위 채권자에게 배당되지 않습니다.