토지 상속의 경우 상속 받은 금액은 어떻게 책정이 되나요?
안녕하세요! 토지를 상속 받게 되는 경우에 어떤 방식으로 토지의 가치가 정해져서 상속세가 결정이 되나요? 귀한 답변 미리 감사합니다.
안녕하세요. 조영민 세무사입니다.
상속으로 인하여 토지를 상속받은 경우 공시지가를 기준으로 토지의 상속가액이 결정됩니다. 피상속인이 보유한 토지면적에 개별공시지가를 곱한 금액이 상속가액이 되고 그 금액을 기준으로 상속등기를 진행하면서 취득세를 납부하시면 됩니다. 상속세는 피상속인이 토지 뿐만 아니라 상속개시일 당시 피상속인이 보유한 모든 재산을 합산하여 상속세를 계산하기 때문에 토지만으로는 정확한 상속세를 산출하기는 어렵습니다.
답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.
상속재산은 시가평가가 원칙으로 상속개시일(돌아가신 날) 당시의 시가 즉, 유사매매사례가액, 감정가액, 수용가액 등으로 평가됩니다.
다만, 시가평가가 어려운 경우에는 보충적 평가(개별공시지가)가 가능합니다.
일반적으로 토지는 감정평가를 받지 않는 한 시가산정이 어렵기 때문에 개별공시지가로 평가하여 신고합니다.
이 경우에는 세무서에서 시가와 기준시가의 차이가 크다고 판단될 때는 자체적으로 감정평가를 진행하여 경정될 가능성도 있습니다.
그래서, 추후 양도소득세(상속가액이 높아지면 취득가액이 높아져 양도소득세가 작아짐) 등을 고려하여 처음부터 감정평가액으로 신고하는 경우도 많습니다.
제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.
상속재산의 평가는 상속개시일 현재 시가로 하며, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 데 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액이 포함됩니다.
한편, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 하는 것으로 토지는 개별공시지가로 평가하는 것입니다.
상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조 제8항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 관할세무서장은「지방세법」제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있다.
1.「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지
2.「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
상속재산의 재산을 평가할때에 시가평가가 원칙입니다.
상속재산의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간(이하 ‘평가기간’) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.
다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 있는 경우로 상속개시일과 매매 계약일 등 시가적용 판단기준일 까지 기간 중 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.
시가의 인정범위는 다음과 같습니다.
당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우:그 거래가액. 다만, 특수관계자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외됨
당해 재산(주식 및 출자지분은 제외함)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 단, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1이상의 감정기관의 감정가액도 가능함
당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 물납한 재산을 증여자·수증자 또는 그와 특수관계 있는 자가 경매 또는 공매받은 경우 등에는 그 경매가액 또는 공매가액은 시가로 보지 아니함
상속개시일 전 6개월부터 평가기간 내 상속세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액·감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 당해 가액
평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정신고기한 후 9개월까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 ·감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 위원회에서 시가로 인정한 경우 : 당해 가액
안녕하세요. 고대철 세무사입니다.
토지는 아파트와 달리 유사매매사례가액 확인이 어려워 보통 기준시가로 하거나,
감정평가를 받아서 시가를 좀 높게 산정하는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 이동호 세무사입니다.
토지의 상속읙 경우, 일반적으로 공시가격으로 처리가 되지만,
차후에 상속인이 토지를 팔 경우에 토지 양도소득세 측면까지 고려한다면
감정평가사의 감정가액을 검토해볼 수 있습니다.
현 시점에서 감정평가에 대한 수수료와 추가적인 상속세 납부금액의 합계와
나중에 양도할 때 양도소득세 절세금액을 고려하여 어떤 가격으로 처리할지 고민한다고 보시면 됩니다.
위 부분은 상속 관련 세무대리인이 처리해 줄 것이오니
한번 논의해보시고 진행하시길 권해드립니다.
감사합니다.~!
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
상속재산은 시가로 평가합니다. 시가가 없을 경우 공시지가로 평가합니다. 일반적으로 토지는 시가가 없으므로 공시지가로 평가하여 신고하시면 됩니다.
상속재산의 평가방법에 대해서는 아래 국세청 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2330&cntntsId=7723
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 마승우 세무사입니다.
토지 상속시 이를 가치로 환산하여 상속세를 계산하게 됩니다. 이 때, 감정가액이 있거나 최근 매매한 금액이 존재한다면 해당 금액이 토지의 가치가 될 것이나 없다면 토지 개변공시지가를 기준으로 계산합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
상속세 산출시 상속재산의 평가액은 시가가 원칙입니다. 이때 시가는 해당 재산의 시가, 유사매매사례가, 감정평가액도 시가로 봅니다. 다만 토지의 경우 시가가 존재하기 어려우며, 일반적으로 개별공시지가로 평가합니다.
답변이 도움되셨길 바랍니다.
