근저당 잡힌 집인데 보증금 천만원은 보호 받나요?

Question

투룸 월세 보증금 1000만원짜리 구하는 중입니다가장 마음에 드는 방에 가계약금을 걸었는데막상 걸어두니 걱정이 많네요4달전에 건물을 두분이서 공동명의로 매입(모자관계)근저당이 잡혀있고 채무자는 어머니 한분입니다 해당 건물 토지 또한 공동담보로 잡혀있습니다 채권최고액은 5억원정도고 건물 매매가는 7억 중반대였습니다제가 걱정되는 것은 혹시 세금 미납이 있을경우건물이 경매로 넘어갈 경우 제 보증금이 최우선으로 받을 수 있나요?다른 위험한 일이 생길 수도 있을까요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금1000만원은 지역에 따른 소액임차인 최우선 변제에 해당하는 금액으로 선순위 근저당이 있더라도 배당시 최우선배당이 가능합니다.  다만 해당 건물에 본인과 같은 소액임차인 보증금과 세대가 있는지, 건물낙찰가격이 얼마인지에 따라  전액배당여부는 달라질수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 잡힌 집에 월세로 들어가는 경우, 보증금을 보호받기 위해서는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 보증금이 소액임차인 기준에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인은 주택이 위치한 지역에 따라 보증금의 한도가 다르지만, 대부분 1억원 이하입니다. 소액임차인이라면 보증금 중 일정액까지는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 예를 들어 서울 지역은 보증금이 1억원 이하이면 소액임차인에 해당되고, 보증금 중 5천만원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.다음으로, 부동산 등기부등본에서 임차권등기나 경매개시결정등기가 있는지 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다면 그 임차권이 말소되지 않는 한 최우선변제권을 취득할 수 없습니다. 경매개시결정등기가 있다면 그 등기 전에 대항요건을 구비해야 합니다. 대항요건은 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 하는 것입니다.마지막으로, 다른 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다. 예를 들어 원룸 건물과 같이 1개의 주택에 소액임차인이 여러 명인 경우, 소액임차인들이 모두 최우선변제금 만큼 변제받을 수 있는 것이 아니라 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 안분배당 받게 됩니다. 따라서 현장 답사, 전입세대열람내역, 확정일자 현황부 등을 통해 다른 임차인의 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.이러한 주의사항을 따르면 근저당 잡힌 집에 월세로 들어가더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 하지만 근저당이 많이 잡힌 집은 경매될 가능성이 높으므로 가능하면 근저당이 없는 집을 찾는 것이 더 안전합니다. 또한, 근저당이 잡힌 집에 월세로 들어가기로 결정했다면 전세보증보험을 가입하는 것도 고려해보세요. 전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하지만, 보증금을 일정 범위 내에서 보호해주는 서비스입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당되고 대항력이 있으면 최우선변제권을 가집니다. 경매시 경매집행비용을 제외하고 가장먼저 최우선변제금을 배당받습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기, 경매개시결정 등) 설정날짜를 기준으로 금액을 확인하면 됩니다. 월세라면 환산보증금으로 소액임차보증금을 확인할 수 있습니다.환산보증금=보증금+(월세×100)입니다.