월세 3천 60만원 / 근저당 봐주세요

Question

매매가 3억 8천만원/ (부동산에서 말해줬고 감평가가 높아서 대출이 많이 나왔다고함)

근저당 2억 5천만원

월세 3천/60

지금 등기부등본산 집주인이 건물을 매매하였고 5월에 계약이 성사되는 분이 저의 임대인이 된다고합니다

그리고 그분은 지금 중도금 입금한 상태이구요 !

매매가에 비해 근저당이 높은편이고, 최우선변제권을 하기에는 올해 5월에 새임대인이 매입을 하는데 적용이 되는게 맞나요? ;;;

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해당 주택이 매매가 되면 기존 근저당은 매매잔금일에 말소될것으로 보입니다. 그리고 매매잔금 이전에 전입신고를 하게 된다면 질문자님 선순위가 되고 새로운 임대인에게 암대차는 승계가 되게 됩니다.

반대로 주택매매와 동시에 전세계약잔금일 되거나, 그이후가 잔금일이라면 새로운 임대인이 구입자금대출을 받았다면 후순위 임차권이 되게 되나, 전입신고를 갖추었고, 보증금이 소액임차인 최우선 변제범위내 해당할 경우 최우선 변제 적용이 가능합니다.

결국 잔금을 언제치루던 소액임차인에 보증금이 해당된다면 최우선 변제에는 문제가 없을듯 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

월세: 월세는 3천 60만원입니다.

근저당: 근저당은 2억 5천만원입니다.

매매가: 매매가는 3억 8천만원입니다.

새임대인: 등기부등본상 집주인이 건물을 매매하고, 5월에 계약이 성사되는 분이 새로운 임대인이 된다고 합니다.

이 상황에서 최우선변제권을 고려해보겠습니다. 최우선변제권은 일정금액 이하의 소액임차인이 비록 확정일자가 늦어 경매시 선순위 변제를 받지 못하는 경우라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있는 권리입니다. 따라서, 새로운 임대인이 매입하는 경우에도 최우선변제권은 적용될 수 있습니다.

그러나 정확한 상황을 확인하기 위해서는 법률 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다. 부동산 변동에 따라 상황이 달라질 수 있으므로, 법적인 조언을 받아보시는 것이 좋습니다. 이 글은 법적인 조언이 아니며, 상황에 따라 변동할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

최우선변제금 안에만 들어 있으면 전입신고만 잘 해두면 최우선변제권의 조건은 있습니다.

집주인이 바뀌는것과 관계없습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

월세 3천/60

지금 등기부등본산 집주인이 건물을 매매하였고 5월에 계약이 성사되는 분이 저의 임대인이 된다고합니다

그리고 그분은 지금 중도금 입금한 상태이구요 !

매매가에 비해 근저당이 높은편이고, 최우선변제권을 하기에는 올해 5월에 새임대인이 매입을 하는데 적용이 되는게 맞나요? ;;;

==> 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 보증금에 해당됩니다. 이러한 경우에도 선순위 근저당설정일자, 보증금 금액 등을 고려하여 판단해야 하는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.