임대사업자 전세계약 시 특약 사항 관련 질문입니다.

Question

안녕하세요 임대사업자와 전세 계약을 하려합니다. 아시다시피 요즘 전세 사기니 뭐니 말이 많아서 여러 가지 특약을 걸라고들 하던데 많이 요구하기 눈치보이네요. 자칫하면 임대인과의 계약이 파기되거나 적어도 심리적인 장벽이 생길까 봐서요.

질문 1. 그래서 추려서 2가지 정도 생각해보았는데요. 이 정도면 제 입장에서 안전하면서 임대인 측에서도 불편함을 느끼지 않을 만한 특약 요구사항인지 한 번 봐주시고 코멘트 주시면 감사하겠습니다.

하나, 잔금 입금 익일까지 임대인은 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 한다.

둘, 보증보험 전액 가입 불가능할 시 계약을 무효로 한다.

질문 2. 두 번째 특약 사항만 써도 첫 번째 특약 사항이 커버되나요? 그렇다면 두 번째 특약사항만 쓰는 게 원활한 계약에 도움이 될 것 같아서요. 만약 두 번째 사항만으로는 충분히 안전하지 못하다면 첫 번째 사항도 같이 넣도록 협의해봐야겠지요..

오늘 중에 계약할 것 같아서 빠른 답장 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문1 ) 특약 1은 기본적으로 기재되어있을 가능성이 있는 특약으로 대부분 포함된 내용으로 별도 요청을 하지 않아도 적혀있을 것으로 보이며, 미기재시에는 기재를 요청하셔도 무리한 요구는 아닙니다.

그리고 내용에서는 계약은 무효로 한다 (x) -> 계약을 해지하고 계약금을 반환한다로 기재하시면 될듯 보입니다.

특약2의 경우 임대사업자는 보증보험 가입이 의무이기 떄문에 특별히 기재할 필요는 없어보입니다.

질문2) 특약 1,2는 다른 사항이기 떄문에 각각 기재를 하는게 맞을 듯 보이고, 보증보험의 경우 일부보증에 가입이 될수 있기에 사전에 보증보험 전액가입여부를 확인히사면 됩니다. 참고로 임대사업자는 임차인이 직접 보증보험에 가입하는게 아닌, 임대인이 가입하는 것이 의무이고, 보증료의 경우 임차인이 25%만 부담하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

두가지 특약사항 모두 넣을수 있습니다

첫번째 특약은 부동산에서 미리 넣어줍니다

두번째 특약은 임대사업자라 보험료 75%는 임대인 부담이고 25%는 임차인 부담입니다

부동산에 미리 협의를 해서 넣으시면 됩니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

특약으로 두가지 항목 모두 적용하시는 것을 추천드립니다. 보증보험이 가능하더라도 기본적으로 보험료를 청구하는 상황이 되지 않는 것이 최선이므로 첫번째 특약도 넣는 것이 좋습니다. 다만, 잔금일과 전입신고일이 달라질 수도 있으므로 잔금익일 보다는 전입신고 익일까지로 수정하시는 편이 좋을 듯 합니다.

Answer 4

질문 1. 그래서 추려서 2가지 정도 생각해보았는데요. 이 정도면 제 입장에서 안전하면서 임대인 측에서도 불편함을 느끼지 않을 만한 특약 요구사항인지 한 번 봐주시고 코멘트 주시면 감사하겠습니다.

하나, 잔금 입금 익일까지 임대인은 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 한다.

둘, 보증보험 전액 가입 불가능할 시 계약을 무효로 한다.

==> 상기 특약을 고려할 때 법적, 임대인의 심리적 문제가 되지 않아 보입니다.

질문 2. 두 번째 특약 사항만 써도 첫 번째 특약 사항이 커버되나요? 그렇다면 두 번째 특약사항만 쓰는 게 원활한 계약에 도움이 될 것 같아서요. 만약 두 번째 사항만으로는 충분히 안전하지 못하다면 첫 번째 사항도 같이 넣도록 협의해봐야겠지요..

==> 네 문제가 되지 않습니다.