전세계약 연장에 관하여 질문드립니다ㅜㅜ
2022년 1월 11일 전세계약을 하였고 2023년 10월 30일날 전세계약에 대해 처음 계약사항과 동일한 계약으로 연장하기로 임대인과 문자로 주고받았습니다.
그리고 2022년 처음 계약당시에 안심전세자금대출과 hug전세보증금반환보증 가입을 하였습니다.
신용상태나 소득 등은 오히려 처음 계약당시보다 개선되어 있는 상태라서 갱신의사는 이미 밝힌 상태에서 현재 대출연장때문에 은행에 전화를 하였더니 집 공시지가에 대하여 허그에서 보증해주는 비율이 낮아져서 전세금을 낮춰주지 않으면 대출연장이 어렵다고 하였습니다.
그래서 이사를 가야하나 어떻게 해야하나 고민하다가 임대인에게 전세금을 낮춰주지 않으면 대출연장이 안된다고 하는데 더 살테니 낮춰주실 수 없겠냐 하니 그건 힘들것 같다고 합니다.
그래서 지금 임대인은 새로운세입자를 구하거나 집을 매매할때까지는 기다리시라고 하는데
은행에서는 연장이 안되기에 만기일이 지나면 일시청구를 할 것이라고 합니다.
뭘 어찌해야할지 전혀 모르겠는 상태에서 좀전에 처음 계약당시 작성하였던 임대차계약서를 보니 특약사항에
특약. 임대인은 임차인의 "안심전세자금대출"및 "hug전세보증금반환보증"가입에 동의하고 대출진행에 적극 협조하기로 하며, 임대인의 사유 및 목적물의 하자 등으로 인한 대출불가 시 계약금을 임차인에게 전액 반환과 동시에 본 계약은 무효로 한다. 단, 귀책사유가 임차인에게 있을 경우 본계약은 유효하게 진행한다.(현시점보다 신용하락, 단순변심 등)
이러한 특약이 있던데 이 특약으로 뭘 어찌 해볼 순 없는 걸까요??
전세대출이 일시청구가 들어오면 너무 힘들 것 같은데...
전문가님들의 생각이 궁금합니다 ㅜ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세계약 연장에 관하여는 다음과 같은 방법이 있습니다
묵시적 갱신되는 경우: 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면, 자동으로 계약 갱신이 이루어지는 경우입니다. 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 대해 변화가 없고, 굳이 다시 문서를 작성할 필요는 없습니다. 법적으로 보호를 받는 것도 동일하기 때문입니다.
계약 갱신 청구권 행사하는 경우: 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 계약 갱신을 청구하는 경우입니다. 임대인은 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 근거가 없으면, 갱신 청구를 수락해야 합니다. 보증금은 최대 5%까지만 인상이 가능하며, 연장 통보 또는 연장 계약서를 작성해야 합니다.
전세계약 연장 합의하는 경우: 임대인과 임차인이 쌍방 합의하여 계약 기간을 연장하는 경우입니다. 보증금에 대한 변경이 있으면, 연장 계약서를 작성해야 합니다. 연장 계약서 작성시에는 등기부등본을 확인하여 임대인의 근저당, 가압류 등의 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 확정일자, 전월세신고제, 전입신고 등의 후속 조치를 해야 합니다.
귀하께서는 임대인과 문자로 전세계약 연장에 대해 합의하셨으므로, 전세계약 연장 합의하는 경우에 해당됩니다. 그러나 은행에서 전세자금대출 연장이 어렵다고 하셨으므로, 이는 임대인의 사유 및 목적물의 하자 등으로 인한 대출불가 사유에 해당될 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약서에 작성하신 특약에 따라, 임대인은 계약금을 임차인에게 전액 반환하고, 본 계약은 무효로 해야 합니다. 단, 귀책사유가 임차인에게 있을 경우에는 예외입니다.
따라서 귀하께서는 다음과 같은 조치를 취하실 수 있습니다:
임대인에게 전세자금대출 연장이 어렵다는 사실을 알리고, 특약에 따라 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 하기를 요구하십시오. 이를 위해 내용증명을 발송하거나, 부동산 중개인을 통해 협의하십시오.
임대인이 계약금을 전액 반환하고 계약을 무효로 하기를 거부하거나, 귀책사유가 임차인에게 있다고 주장하는 경우에는 법적 조치를 취하십시오. 전문적인 법률 상담을 받으시거나, 소송을 제기하십시오.
임대인이 전세금을 낮춰주기로 동의하거나, 다른 방법으로 대출연장을 도와주기로 한 경우에는 연장 계약서를 작성하고, 후속 조치를 하십시오.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요즘 공시지가가 떨어져서 이런분들이 정말많습니다
공시지가가 떨어져 대출은 약20%정도 상환해야되고 전세보증보험도 안들어지는 경우가 많아서 난처한 경우가 많습니다
본인이 모아둔 돈이 있으면 대출금을 한도까지 갚는게 제일 좋은 방법이긴 합니다
방법을 찾아 보시기 바랍니다