부동산 매매관련 계약 미이행관련해서..

Question

아파트에 거주중 이였고 빌라로 이사가려고 계약금을 낸 상태에서 아파트 매매가 안되서 기간이 많이 지너던 중 빌라 건축주가 저희 아파트로 들어오기로 했습니다.

아파트 매매 계약서, 빌라 분양 계약서, 선입주 계약서를 작성후 계약금은 저만 낸 상태로 선입주하였고 아파트 매매금을 받으면 빌라 잔금을 치른기로 구두계약하였습니다.

대출규제로 건축주님이 아파트 대출이 나오지 않아 7개월정도 기다린끝에 저희가 원상복구를 요청하였습니다.

계약금 반환과 이사비정도만 부담부탁드린다고 하였으나 건축주님께서 빌라 수리비용과 자신들 이사비용도 손해배상 청구를 한다고 하셔서 저도 내용증명을 보내고 손해배상청구소송을 하겠다고 했습니다.

이런 상황일 경우 제가 이사비용과 아파트 대출금 빌라 대출금 차액을 계산해서 청구하고 계약금도 계약서 상으로 두배를 청구할수있는지, 건축주가 저한테 손해배상을 청구할수있는지 궁금합니다.

또 계약서상으로는 서로 계약불이행 중인데 구두로 아파트 매매금을 받고서 빌라 잔금을 치르기로 합의를 봤는데 손해배상청구중에 문제가 될만한점이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

서로의 부동산을 사고파는 복잡한 연쇄 계약 상황에서 상대방의 대출 부적격으로 고통받고 계시는 점 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면, 전체적인 계약 파기의 주된 원인이 아파트 매매 잔금을 치르지 못한 건축주에게 있다면 질문자님은 위약금과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

1. 계약금 배액 상환 및 손해배상 범위

빌라 분양 계약서상 매도인인 건축주의 귀책으로 계약이 해제될 경우 계약금의 배액을 상환한다는 위약금 조항이 있다면 배액 청구가 가능합니다. 이사비나 대출 금리 차액 등은 특별손해에 해당하므로, 건축주가 계약 당시 이러한 손해가 발생할 것임을 알았거나 알 수 있었음을 입증한다면 함께 청구할 수 있습니다.

2. 건축주의 손해배상 청구 가능성

계약 파기의 근본적인 원인이 건축주의 아파트 매수 자금 조달 실패에 있다면, 본인의 잘못으로 계약을 어긴 건축주가 오히려 질문자님에게 수리비나 이사비를 청구하는 것은 법리적으로 인정되기 어렵습니다. 다만 선입주하여 거주한 만큼 발생한 사용료나 원상복구 범위에 대해서는 다툼이 있을 수 있습니다.

3. 구두 합의의 효력과 쟁점

아파트 매매대금으로 빌라 잔금을 치르기로 한 구두 합의는 두 계약이 하나로 연결된 결합 계약임을 보여주는 핵심 증거입니다. 중개사의 증언이나 문자, 통화 녹취 등을 통해 이러한 연결 고리를 명확히 증명한다면 건축주의 잔금 미지급 책임을 묻는 데 매우 유리합니다.

지금 상황에서는 건축주와 나눈 대화 내용 및 아파트 대출 불가 통보를 받았던 정황 등 증거 자료부터 철저히 수집하세요.

복잡하게 얽힌 계약 문제가 법리적으로 잘 정리되어 정당한 보상을 받고 잘 해결되길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 겪고 계신 상황은 대출 규제로 인한 이행 지체에 해당하며, 계약서상 명시된 잔금 지급일이 도과하였다면 계약 해제 사유가 될 수 있습니다.

통상적인 계약 위반 시 계약금 배액 상환 청구가 가능하나, 본 건은 구두 합의로 잔금 지급 기한을 유예한 점이 입증의 쟁점이 됩니다. 건축주가 빌라 수리비 등을 청구하는 것은 계약 해제의 귀책 사유가 의뢰인에게 있다고 주장하는 것인데, 대출 불가 사유가 건축주에게 있다면 의뢰인이 역으로 손해배상을 청구하는 것이 유리할 수도 있습니다.

다만, 구두 합의 내용이 명확히 입증되지 않는다면 계약상 잔금 미지급에 따른 위약금 책임이 의뢰인에게 전가될 위험도 존재합니다. 따라서 상대방의 이행 지체 사실을 구체적으로 증명하는 것이 중요하며, 상대방의 손해배상 청구에 대해 방어 논리를 우선 구축해야 합니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.