아파트 양도세 계산 질문 15억매수 25억 매도
15억에산 아파트를 7년보유하고 6년을 거주하였습니다. 이 아파트를 25억에 양도하였습니다.양도세는 얼마를 내야 하지요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대략적으로 1가구 1주택자라고 가정을 하고 기본공제 받고 2년 이상 거주를 한 경우 양도차액은 10억일 경우
과세대상양도차익은 5억2000만원정도 나옵니다. 장기보유특별공제 52% 적용되어 과세표준의 경우 2억4710만원
3억이하 38%(누진공제액 1994만원) 적용하면 73,958,000원 지방세 7,395,800 하면 81,353,800원 정도 예상이 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득 기본공제를 적용한 후 나온 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 계산되며 여기에 감면세액이나 세액공제 그리고 가산세 등이 추가될 수 있습니다. 기본적인 계산은 인터넷에서 부동산계산기 양도소득세 계산으로 계산해 볼 수 있으며 다양한 변수(주택수, 조정지역인지 아닌지, 기타 필요경비의 여부 등)가 있으므로 실질적인 것은 세무전문가와 상의해 보시는 것을 추천 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
취득가액: 15억
양도가액: 25억
보유기간: 7년
실거주기간: 6년
주택 수: 1주택자 (아파트 한 채만 보유)
이 조건이면 1세대 1주택 비과세 요건은 보유기간 2년 이상 + 거주기간 2년 이상을 충족합니다
다만 비과세는 양도차익 12억 원까지입니다
즉 양도차익이 12억 원 이하면 양도세 0원이지만, 12억을 초과하는 부분에 대해서는 과세가 됩니다
15억에 사서 7년 보유, 6년 거주 후 25억에 팔았다면 비과세 요건이 모두 충족되어 양도세는 없을거 같은데 세무사한테 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
15억원에 매수해 25억원에 양도한 경우 고가 주택에 해당합니다. 1세대 1주택이라도 12억 초과분에 대해 과세가 이루어집니다. 장기보유 및 거주 공제를 적용하더라도 상당한 양도세가 발생할 수 있습니다.
질문 조건(15억 취득 → 25억 양도, 7년 보유·6년 거주)을 그대로 두고, 필요경비를 0으로 가정하면 전체 양도차익은 10억이며, 고가주택 과세대상 비율은 (25억-12억)÷25억=0.52로 보아 과세대상 차익은 약 5.2억이 됩니다(국세청 고가주택 안분 공식). 그 다음 장기보유특별공제는 7년 보유(약 28%) + 6년 거주(약 24%)로 합계 약 52%로 단순 적용하면 5.2억×52%=약 2.704억 공제, 남는 금액이 약 2.496억이고 기본공제 250만원 차감 후 과세표준이 약 2.471억 수준이 됩니다.
이 과세표준(약 2.471억)에 기본세율을 적용하면 산출세액이 약 7,396만원, 여기에 지방소득세(10%)까지 포함하면 약 8,135만원 정도로 “대략” 추정됩니다
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
양도소득세는 자본적 지출액, 취득세, 2주택여부 등 고려해야할 사항이 많아 이렇게 단편적으로 질문해 주시면 답변해드리기 어렵습니다.
15억에산 아파트를 7년보유하고 6년을 거주하였습니다. 이 아파트를 25억에 양도하였습니다.양도세는 얼마를 내야 하지요?
==> 현재 상황에서 양도차익은 10억원이고 양도차익에서 필요한 경비와 장기보유 특별공제 등이 상이한 만큼 현재 상황에서 대략적인 양도소득세 계산이 불가합니다. 개인별로 필요한 경비 공제내역이 상이하기 때문입니다. 관련 자료를 정리한 후 주변 세무전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문자님께서는 25억 원에 아파트를 매도하셨으므로, 비과세 기준인 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 세금을 내시게 됩니다. 특히 7년을 보유하고 그중 6년을 실제 거주하셨기 때문에 장기보유특별공제 혜택을 매우 크게 받게 되어 세 부담이 대폭 줄어듭니다.
양도소득세 상세 계산 과정
먼저 전체 시세 차익인 10억 원 중에서 과세 대상이 되는 차익을 산출해야 합니다. 전체 매매가 25억 원 중 비과세 구간인 12억 원을 제외한 비율을 곱하면, 실제 세금을 매기는 기준이 되는 과세 대상 양도차익은 5억 2,000만 원이 됩니다.
여기에 가장 중요한 장기보유특별공제를 적용합니다. 질문자님은 7년 보유로 28%, 6년 거주로 24%를 적용받아 총 52%의 공제를 받습니다. 과세 대상 차익 5억 2,000만 원에서 52%인 2억 7,040만 원을 깎아주는 것입니다.
결과적으로 공제를 모두 뺀 양도소득금액은 2억 4,960만 원이 됩니다. 여기서 기본공제 250만 원을 차감한 금액에 대해 소득세율 38%를 적용하면, 최종적으로 납부하실 양도소득세는 약 7,450만 원 정도가 산출됩니다. 여기에 양도세의 10%인 지방소득세 약 745만 원이 추가됩니다.
따라서 질문자님이 최종적으로 납부하실 세금 합계액은 약 8,195만 원 내외가 될 것으로 예상됩니다.
실무 주의사항
취득 시 지불한 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 그리고 거주 중 지출한 발코니 확장비나 샷시 교체비 등의 영수증이 있다면 필요경비로 인정받아 세금을 더 줄일 수 있습니다. 위 계산은 경비 증빙이 전혀 없다는 가정하에 계산된 것이므로 실제로는 이보다 적게 나올 가능성이 큽니다.
또한 반드시 확인하셔야 할 점은 양도 당시 다른 주택이나 분양권이 없어야 한다는 것입니다. 만약 일시적 2주택 상황이거나 다른 주택이 있다면 위 계산법은 적용되지 않으며 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
홈택스 모의계산 한번 해보시길 추천드립니다.안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전체 차익 10억원 중 12억 초과분에 대해서만 세금이 부과되며 장기보유 거주 특별공제 52%(7년X4%=28% + 6년X4%=24%)를 적용받습니다. 전체 차익 중 12억원을 초과하는 비율인 10억 x 25억-12억/25억 = 5.2억원 X 52%=2.7억 400만원 공제받습니다. 소득세율 28% 적용하고 누진 공제를 빼고 지방소득세를 포함하면 약 4750만원 내외입니다. 세금 절약 팁으로 취득세, 중개수수료, 인테리어 영수증을 챙기시면 이 금액보다 더 줄어듭니다. 정리하자면 단독명의 기준 약 4700만원대이며 공동명의라면 인당 약 2000만원 초반으로 더 낮아집니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
15억원에 취득한 아파트를 7년 보유하고 6년 거주한 후 25억원에 양도한 경우 1세대 1주택 실거주 요건은 충족하지만 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당하므로 전액 비과세는 적용되지 않습니다.
양도가액 25억원 중 12억원까지는 비과세되고 초과분에 해당하는 양도차익만 과세 대상이 됩니다.
총 양도차익 10억 원 중 과세 대상 양도차익은 약 5억 2천만원이며 보유 7년과 거주 6년에 따른 장기보유특별공제 약 56%를 적용하면 과세표준은 약 2억 2천만원 수준이 됩니다.
이에 따라 양도소득세와 지방소득세를 합한 예상 세액은 대략 6천만원 전후로 산출되며 필요경비 반영 여부에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1주택만 보유한 상태에서 7년 보유, 6년 거주 후 15억에 산 집을 25억에 팔았다면 기본적으로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있고 장기보유특별공제 대상이라 양도세가 0원이 될 가능성이 큽니다.
다만 실거래가, 공시가, 다른 주택 보유 여부, 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있으니 참고만 바랍니다.
감사합니다.