내용증명서가 무엇이고 이 후 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

Question

올 초부터 코로라19가 창궐하다 보니 여러가지 일들어 많이 생기는 것 같네요.

연초에 아들놈이 대학교를 다니고 있어 학교 부근에 원룸을 1년 임대하고 계약서를 작성하고 보증금을 석달치 정도 입금하고 매월 임대료는 선입금하는 것으로 되었습니다.

별탈없이 학교에 다니고 월 임대료도 꼬박꼬박 잘 내고 있었는데, 별안간 4월경에 대학교에서 모든 수업을 온라인으로 변경하는 바람에 곤란한 지경에 놓이게 되었습니다.

집주인에게 사정얘기를 했더니 다짜고짜 10달 정도치 약 300만원을 내고 나가던지 그냥 살라고 하는데요.

저의 아들은 이왕 코로나19 때문에 대학생활도 원활하지 않고 군대도 가야하니 2학기 8월초에 군대를 간다고 절차를 진행했다고 하는 상황이라니다 집주인과 다시 통화를 하면서 그 간의 사정을 다 말하였으나 사정을 봐 줄수가 없으니 10개월치를 모두 내고 살던지 나가라고 합니다. 가만히 생각해보니 좀 억울해서 어차피 지방이라 짐을 빼서 옮기는 것이 낳을 것 같아 우선 짐을 빼고 이후 두달정도 임대료를 주다 말았는데요. 이후 3달동안 아무런 말도 없다 최근 내용증명서를 보내왔습니다.

제 입장에서는 10달은 너무하고 2-3달 정도만 감해주면 바로 처리해 주고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

내용증명서의 효력은 무엇이고 지금 상황에서 무엇이 현명할까요?

부디 좋은 방법 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

내용증명은 일종의 우편의 발송 통지를 증명하는 의사의 통지일 뿐, 해당 내용증명우편에 대하여 법적 효력이 발생하여

차임 등의 강제적인 집행 절차나 법적 효력이 인정되는 것은 아닙니다.

임대차 계약을 1년으로 한 점에서 일방적인 임차인의 사정만으로 그 임대차 계약을 임의 해지를 하기 어렵고 합의 해지를 하여야 하는데 위와 같이 임대인의 동의가 없다면 해당 계약 기간 동안은 차임 상당을 지급하고 해당 임대차 계약을 유지해야 합니다.

다만 2개월치의 임대차 차임을 지급하지 않으면 임대인이 임차인에 대해서 즉시 해지를 할 수 있지만 즉시 해지를 하지 않고 보증금에서 공제도 가능하므로 위와 같은 경우라면 2개월만의 임차료를 지급하고 임대차 계약을 해지 하는 것을 기대하기 어렵습니다.

임차인을 새로 구하고 해당 수수료 등을 모두 질문자 측에서 부담하는 등의 추가 협의도 사정이 여의치 않은 사안으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

내용증명의 법적효력은 최고로서의 효력이 있습니다. 코로나라는 상황이 있기 하지만 그 상황만으로 임대차계약을 해지하는 것이 정당화되기는 어려울 수 있습니다. 임대차계약기간동안 임대료를 납부해야할 책임이 남아 있다고보면, 지금으로서는 임대인과 금액에 대해 협의를 하셔서 서로 조금씩 양보하는 선에서 마무리하는 것이 좋을 것 같습니다. 소송으로 갔을 때 서로 드는 비용이나 시간을 고려해서요.

이상, 답변드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

임대차계약서를 작성한 이상 그에 따라 의무를 이행하셔야 합니다. 현재 하시는 행동은 의무를 해태하시고 있는 것입니다.

내용증명의 효력은 해당 내용을 상대방에게 보냈다는 것이며, 임대차 계약서 내용을 그대로 이행하셔야 합니다.