경제
“세안고 매매” 아파트에 이전 전세계약이 끝난 상태에서 새로운 전세계약 체결 시
현재 전세로 들어가고자 하는 집이 아래와 같은 복잡한 상황이어서, 제가 전세 계약시 어떤 것들을 고려해야 하는지 알고싶어 고민하다 문의드립니다. 경험많으신 분들께서 조언주시면 감사히 받겠습니다.
<기본전제>
이 집은 수도권에 있습니다.
매매가는 5억, 전세가는 3억 4천 정도 됩니다.
<현재 집주인과 세입자 상황>
현재 집주인 A는 전세세입자를 구하는 동시에 이 집을 매매로도 내놓은 상황입니다.
매매가↔전세가 갭 : 1억 6천 정도
집주인 근저당 : 6천 설정돼있음
현 전세세입자 임차기간 : 2023.12.21~2025.12.20 (2년)
현 전세세입자 거주기간 : ~2025.01.19 (임차기간 종료 후 +1달 추가거주)
임차기간은 2025.12.20에 끝나는데, 거주는 계약기간 종료 후 2026.01.19까지 한 달 더 살기로 집주인과 협의된 상태라고 합니다. 세입자가 다른 집으로 이사가는 일정에 맞춰서 양해해준것 같아요.
<들어갈 세입자(=본인) 상황>
저는 내년 1월에 이 집에 전세로 들어가고자 하는 상황이며, 미리 전세 가계약을 체결하려고 합니다.
2025.08.xx (이번달 중) 집주인 A와 전세 가계약 예정
xxxx.xx.xx 전세자금대출 살행, 반환보증보험 등 가입 예정
xxxx.xx.xx 본계약 후 잔금일 (미정)
2025.12.20 이전세입자 임차기간 종료되는 날
2026.01.19 이전세입자 퇴거하는 날
2026.01.20 본인 입주예정일
위와 같이 진행하려고 하는데요.
가계약(2025.08) 입주일(2026.01) 사이에 5개월이라는 상당한 갭이 있는 상태입니다.
질문드립니다. 아직 모르는 게 많아서 질문도 많습니다. 미리 감사드립니다.
1. 가계약과 입주일 사이에 이 정도의 갭이 있을 경우 ‘본계약’과 ‘잔금일’은 언제쯤 하는 것이 통상적인가요~? 본계약하면서 잔금은 꼭 모두 치뤄야하는 것인지, 본계약 먼저하고 → 입주일 임박해서 잔금을 처리해도 되는지 궁금합니다. (전세자금대출 받을 예정이라서 본계약을 입주일 30일 전에는 해야 할거같긴 합니다!)
2. 주택임대차계약 신고는 본계약서가 있어야만 가능한거죠? 역시 잔금치르기 전에도 임대차계약신고하고 확정일자 받는 게 가능한가요?
3. 현재 집주인 A → 매도 시 바뀔 집주인 B 현재 세입자 C → 이 집에 세입자로 들어가고자 하는 사람(글쓴이 본인)은 D로 하겠습니다.
이 집을 집주인 A→ 새로운 집주인B에게 ‘세안고 매매’할 경우, 기존 임대차계약을 승계하는 걸로 알고 있는데요. 만약 매매계약을 체결한 날이 C의 임대차계약이 끝난 2025.12.10 이후이면서 — D의 전세 본계약 전이라면, 새로운 집주인B가 이 집에 주담대를 받는 게 가능한 건지 궁금합니다.
세입자의 동의를 받아야 한다고는 하는데 25.12.10~26.01.19까지는 이전 세입자 C의 임대차계약도 종료된 상태일 거고, D는 전입하기 전인데 이 상태에서 C나 D의 동의를 구하는 게 가능한지?
4. 새로운 세입자가 될 제가 대항력+우선변제권을 모두 갖추려면 이 집에 확정일자+전입신고까지 해야 할텐데, 전입신고 가능한 날짜는 2026.01.20일이 가장 빠른 날이겠죠? (다른 방법은 없겠죠..) 제가 입주하기 전에 집주인이 바뀌고 그 집주인이 깡통일까봐 그 부분이 가장 걱정입니다.
5. 6.27 대책 이후에 소유권이전 시 전세대출이 불가능해짐에 따라, 매매실거래가 된 날이 전세계약 잔금일로부터 3주~1달이 지나지 않은 시점이라면 그 집에 받았던 “전세대출이 환수”처리될 수 있다고 하는데요. 저의 경우 이에 해당될 위험이 없을까요?
6. 이런 상황에서 제가 전세 가계약-본계약 시 설정해야 할 특약이 더 있다면 조언주시면 감사하겠습니다.
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