전세입자가 살고있는 집을 구매할시에 실거주 목적으로 구매할수있을까요?
전세입자가 살고있는집을 계약하게 되었습니다
계약금 중도금을 치르고 남은 잔금은
전세입자 2년 계약종료후에 치르기로 했는데요
매도인은 저에게 잔금을 받아서 전세금 반환예정입니다
전세금을 워낙 싸게 들어와서
혹시나 제가 소유주가 되기전에 2년더 전세갱신청구권을 사용하지않을지 걱정됩니다
저는 실거주목적으로 전세입자 퇴거후 실입주하려고 합니다
혹시 모를 일을 방지하기위해 계약서상 특약이라도 적어야 할까요?
아니면 당연히 집주인이 바뀌어 실입주를 히야하니 전세입자가 돈받고 나갈까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임차인의 계약갱신청구권 사용시 임대인이 실거주를 위한 경우 거절할수 있습니다. 즉, 본인이 진정 실거주를 할 예정이라면 이후 갱신청구권 사용시 실거주를 이유로 거부하실수 있습니다.
다만 문제가 될수 있는 부분은 계약만료일에 보증금반환과 잔금을 지급함으로써 계약이 마무리되고 소유권을 이전받으시는데, 계약갱신청구권은 만기 6~2개월전 사용시 거절해야 하는데 이떄는 매도자가 임대인 신분이기 때문에 실거주로 이를 거절하고, 만기일에 주택을 매도할경우 실거주에 따른 청구권 거절 위반에 해당할 가능성이 있어 보입니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세입자가 살고 있는 집을 구매할 때 실거주 목적으로 구매할 수 있는지 여부는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 이 법은 2020년 7월 말부터 시행되었으며, 세입자가 전세 계약 2년이 만료되기 6~2개월 전에 집주인에게 2년 더 계약을 늘려달라고 요구하면, 집주인이 실거주를 하겠다고 하지 않는 이상 세입자의 요구를 들어줘야 한다는 내용입니다.
따라서 실거주 목적으로 전세 낀 집을 산다면, 세입자의 계약 갱신 청구권 행사 이전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 그렇지 않으면 세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없습니다. 대법원은 이런 경우에도 임대인의 지위를 승계한 새 집주인이 실거주 목적이라면 계약 갱신을 거절할 수 있다고 판단했지만, 이는 계약 갱신 거절을 할 수 있는 적법한 기간인 전세 계약 종료 전 6개월~2개월 내에 거절한 경우에만 해당합니다.
질문자님께서는 전세입자가 살고 있는 집을 계약하셨고, 잔금은 전세입자의 계약 종료 후에 치르기로 하셨다고 하셨습니다. 이 경우에는 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사할 당시에는 아직 소유권 이전 등기가 되지 않았을 가능성이 높습니다. 그렇다면 전세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없으므로, 실거주 목적으로 구매하셔도 집에 들어가 살 수 없습니다.
혹시 모를 일을 방지하기 위해 계약서상 특약을 적어야 할지 여부는 매매 계약 당사자간의 협의에 따라 달라집니다. 하지만 전세입자의 계약 갱신 청구권은 법적으로 보호되는 권리이므로, 특약을 적어도 전세입자가 동의하지 않으면 효력이 없습니다. 따라서 전세입자의 동의 없이 전세 낀 집을 맘대로 살 수 없습니다.
집주인이 바뀌어도 전세입자가 돈을 받고 나갈지 여부는 전세입자의 의사에 따라 달라집니다. 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하고, 새 집주인이 이를 거절할 수 없는 경우에는 전세입자가 돈을 받고 나가지 않고 계약을 연장할 수 있습니다. 반대로 전세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하지 않거나, 새 집주인이 이를 거절할 수 있는 경우에는 전세입자가 돈을 받고 나가야 합니다.
질문자님께서는 실거주 목적으로 전세입자 퇴거 후 실입주하려고 하시는데, 이는 법적으로 어려울 수 있습니다. 전세입자의 계약 갱신 청구권을 존중하시고, 전세입자와 협의하시는 것이 좋습니다. 또한 전세 낀 집을 구매하실 때는 소유권 이전 등기와 계약 갱신 청구권 행사 여부를 확인하시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
저는 실거주목적으로 전세입자 퇴거후 실입주하려고 합니다
혹시 모를 일을 방지하기위해 계약서상 특약이라도 적어야 할까요?
아니면 당연히 집주인이 바뀌어 실입주를 히야하니 전세입자가 돈받고 나갈까요?
==> 현재 상황에서 매도인은 현 임차인에게 실 입주를 목적으로 임차인의 계약갱신 청구권을 거부한 후 잔금 정산 순으로 진행해야 합니다. 이러한 경우 임차인은 계약갱신 청구권 행사 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서 작성하실때 전세입자는 매도인이 내보내기로 한다를 특약에 기재하시기 바랍니다
그래야 잔금일에 정확히 임차인 보증금주고 내보낼수있고 계약서 쓰면서 부동산도 임차인께 나갈건지 확인해서 작성하셔야 됩니다
잘협의해서 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
전세임차인이 계약기간종료6개월전 까지 등기까지 마치시고 계약갱신청구권을 거절해야만 성립이 가능한 부분 입니다.