부모님께 제 명의 집을 명의이전하려고 합니다.

Question

안녕하세요. 30대 직장인입니다.부모님 명의로 된 재개발지 빌라(15년 소유,조정지역)를 팔고제 명의인 주거용 오피스텔(5년 소유,조정지역)을 부모님께 명의 이전 하려고 합니다.1. 부모님 명의인 재개발지를 팔 때 내야하는 세금의 종류와 금액은 얼마정도 될까요?(가격은 2억 후반 예상, 주소지는 얼마되지 않았지만 저랑 부모님 따로 되어있습니다.)2. 제 명의인 주거용 오피스텔을 부모님 이름으로 바꿀 때 제가 내야하는 세금과 부모님이 내셔야하는 세금 종류와 금액은 얼마정도 될까요?(2억정도 대출이 있고 구매시 2억 후반 대였고 지금은 5억정도 합니다.)3. 2번의 경우 양도?증여?상속? 어떤 경우에 해당할까요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 부모님의 양도소득세는 양도가, 취득가, 보유주택수, 조정대상지역 여부 등 모두 파악이 되어야 대략적인 계산이 가능합니다.

2. 부모님에게 무상으로 건물을 이전하는 것이라면 증여에 해당합니다. 대출이 있는 부동산을 증여받을 두가지 방법이 있습니다. 대출은 제외하고 부동산만 증여받는 경우와 대출까지 포함하여 부동산을 증여받는 경우입니다. 후자를 부담부증여라고 합니다.

일반적인 증여의 경우, 증여가액이 5억이 되며 이때 부모님이 납부할 증여세는 증여재산공제 5천만원(단독명의 가정) 적용시 77,600,000원입니다. 증여취득세는 공시가격의 3.5%(지방교육세 등 별도)입니다. 단, 본인이 다주택자이고 증여주택이 조정지역 주택이라면 12%(지방교육세 등 별도)가 적용됩니다.

부담부증여의 경우, 5억에서 대출 2억을 차감한 3억이 증여가액이 됩니다. 증여재산 3억, 증여재산공제 5천만원(단독명의 가정)을 적용할 경우 부모님이 납부해야할 증여세는 38,800,000원입니다. 증여취득세는 공시가격에서 대출 2억을 차감한 가액에 위에서 설명한 취득세율을 적용하면 됩니다.

또한, 대출이전 2억에 대해서는 증여자가 양도세를 납부해야 합니다. 1세대 1주택 비과세에 해당할 경우 납부할 양도소득세는 없으며, 비과세 요건에 해당하지 않는다면 보유중인 주택수, 취득가 등에 따라 양도세가 계산됩니다. 유상취득 2억에 대한 취득세는 부모님이 기존주택을 양도하고 첫번째 주택취득에 해당한다면 1%가 적용됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

2, 3. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님께 증여한 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.