연립주택 건물이 경매로 떨어지면 어떻게 되나요?
안녕하세요 원룸 다세대 주택에 5500 전세로 살고있는 초년생입니다.
현재 집주인이 은행대출 이자를 못갚아 은행에서 건물을 경매신청 해 놓은 상황입니다.
근저당권은 공동담보대출로 3.88억이 잡혀있고 모든 세입자의 확정일자 보다 이른 시기에 대출을 받았습니다.
건물 시세는 13억정도이고 전세입자의 총 보증금은 대략 6억정도 입니다.
제가 찾아본바로는 경매 진행이 다가구와 같이 건물이 경매 한건으로 열리게되고, 매각이 이루어지면 은행이 대출금액(3.88억)을 들고가고, 이후 선순위 순으로 전세금이 반환되는 것으로 알고 있습니다. (틀리다면 정정 부탁 드립니다! 건물경매가 아니라 각 호실별로 경매가 열리게 되는지 헷갈리네요..)
제가 궁금한 것은 아래와 같습니다.
1. 제가 마지막 순이라 전세금의 100%를 못 받을 것 같은데, 이후 전세반환금 소송을 진행 할 수 있을까요?
2. 소송에 승소하여도 건물이 매각 될 정도로 집주인 상황이 안좋을 것 같은데...돈을 못 돌려 받게되면 어떻게 되나요? (집주인 구속, 파산신청으로 인한 변제불가 등)
3. 건물이 매각 된다면 저는 방을 빼야하나요?..
답변 감사드립니다! ㅠㅠ
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세금의 100%를 못 받을 경우 전세반환금 소송을 진행할 수 있습니다. 전세금반환소송은 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 것에 대해 지연이자를 포함한 보증금을 청구하는 소송입니다. 전세금반환소송을 제기하기 전에는 임대인에게 내용증명이나 문자를 보내 보증금을 돌려달라고 의사표시를 해야 합니다. 전세금반환소송을 제기할 때는 임대차계약서, 입금증, 전입신고증, 내용증명 등의 증거를 준비해야 합니다. 전세금반환소송은 소액사건심판법에 따라 빠르고 간편하게 진행될 수 있습니다.
소송에 승소하여도 임대인의 재산이 없거나 부족하면 돈을 못 돌려 받을 수 있습니다. 이 경우, 임대인의 재산을 경매를 통해 압류하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 만약 임대인이 파산신청을 하거나 구속되면, 파산관재인이나 법원에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 파산절차에서는 임차인의 권리가 다른 채권자들보다 우선하지 않으므로, 보증금을 전액 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.
건물이 매각된다면 방을 빼야하는지는 임차인의 대항력과 우선변제권에 따라 다릅니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 하거나 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 보증금을 돌려받고 이사를 가야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속되고, 낙찰자와 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다. 대항력은 있지만 우선변제권이 없는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 보증금을 일부 또는 전액 못 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 해지되고, 낙찰자에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인은 배당요구를 할 수 없고, 임대차계약이 해지되고, 낙찰자에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
. 제가 마지막 순이라 전세금의 100%를 못 받을 것 같은데, 이후 전세반환금 소송을 진행 할 수 있을까요?
==> 경매후 보증금을 전부 환불받지 못한 경우 임대인을 상대로 채권행사 가능하지만 현실적으로 추가 회수 가능성이 거의 없다고 봐야 합니다.
2. 소송에 승소하여도 건물이 매각 될 정도로 집주인 상황이 안좋을 것 같은데...돈을 못 돌려 받게되면 어떻게 되나요? (집주인 구속, 파산신청으로 인한 변제불가 등)
==> 어쩔 수가 없습니다.
3. 건물이 매각 된다면 저는 방을 빼야하나요?..
==>배당을 받으면서 방을 빼야 합니다.