상속주택 매도 시 양도소득세 기준 금액 등 문의

Question

안녕하십니까,

상속 주택 매도 관련 문의 드립니다.

현황

• 상속 개시 전('23년 8월 기준)으로 1주택자가 되었음

• 상속 개시('23년 10월 기준)로 주택 1개(아파트)를 상속받아 2주택자가 되었음

• 상속세 신고(상속주택 취득 당시 시가로 2억 3천으로 신고)

• 취득세 납부(상속주택 공시지가 기준 1억 9천으로 신고)

• 주택 상속 후 약 1년 3개월 경과

상속 주택에 주택담보대출이 포함되어 있어 원금, 이자 납부 유지가 힘들어 매도 희망

문의사항

• 매도 시 양도가액=취득가액 기준은 상속세 신고 취득가(2억 3천) 기준이 맞는지, 아니면 취득세 신고 취득가(1억 9천)으로 해야하는지?

• 양도소득세 납부 시 공제 금액으로는 1) 해당 주택의 취득세 2) 해당 주택의 부동산 거래수수료

  외에 다른 공제 가능한 항목이 어떤게 있을까요?

• 상속 후 5년 이내에 매도하는 경우 다주택 중과세 및 단기 보유 중과세(60~70%) 제외라고 하는데 정확하게 이해한 게 맞나요?

• 또는 제가 놓친 절세할 수 있는 다른 방법이 있는지도 궁금합니다.

감사합니다!

Answer 1

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1) 상속받은 주택을 양도시 취득가액은 상속받은 재산가액(또는 세무서에서

결정시의 가액)이 되는 것입니다.

2) 상속주택을 양도시 양도가액에서 취득가액, 취득세, 법무대행비, 국민주택

매각차손, 대법원 수입증지, 대한민국 인지세, 취득시 및 양도시의 중개수수료

등은 필요경비로 처리 가능한 것입니다.

3) 상속주택을 상속받은 후 5년 이후에 양도하는 경우라고 하더라도 상속주택이

조정대상지역 외에 소재하는 경우 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 적용 및

피상속인과 상속인의 보유기간을 합산하여 2년 이상인 경우 양도소득세 기본

세율 적용이 됩니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 이준호 세무사입니다.

1번: 전자입니다. 상속주택 양도 시 취득가액은 상속재산가액인 2.3억입니다.

2번: 양도소득세 신고대행 시 신고대리 수수료, 해당 주택에 대한 자본적 지출액(수선 등) 등이 있습니다.

3번: 현재 다주택자 중과 제외 시행 중이므로 단기 양도세율 적용 여부만 판단하면 되는데 세율 적용 시 상속주택의 보유기간은 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산하므로 일반적으로 단기 양도세율이 적용되지는 않습니다. 따라서 기본세율이 적용되나 장기보유특별공제 적용 시 보유기간은 상속인의 보유기간만 고려하므로 현재 질문자님은 장기보유특별공제는 적용 불가합니다.

4번: 일반적으로 상속받은 지 얼마 안 된 자산이라면 상속 당시 시가나 양도일 현재 양도 희망금액이 크게 차이나지 않아 양도차익이 크지 않을 것으로 사료됩니다. 따라서 이 경우 양도세 부담은 크지 않을 것 같네요.

참고

양도소득세법 집행기준 104-0-11 세율 적용 시 자산의 보유기간

보유기간 계산 원칙: 취득일부터 양도일까지

상속받은 자산: 피상속인의 취득일부터 양도일까지

...

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 취득가는 상속세 신고가액이 되며, 취득세도 필요경비로 공제 가능합니다.

2. 중개사수수료, 법무사수수료, 인테리어비용, 취득세 등이 있습니다.

3. 아닙니다. 이미 피상속인+상속인 보유기간이 2년 이상이라면 단기보유세율은 적용되지 않습니다. 현재는 양도세는 중과되지 않으며, 비조정지역 주택이라면 양도시기와 관계없이 중과대상은 아닙니다.