상속으로 인힌 1가구2주택의 양도소득세?

Question

1가구1주택으로 6년 정도 되었는데,

협의상속(5명 공동명의)으로 인하여

2주택이 되었습니다.

현재 거주하고 있는 주택을 매도할 경우

양도소득세 비과세가 적용되는지요?

또는 상속주택을 먼저 매도할 경우는?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

상속당시 세대를 달리하여 각 각 주택을 보유하고 있었으나 상속으로 일시적 2주택으로 된 경우 상속주택외의 거주 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 비과세 혜택을 받을수 있습니다. 상속주택을 양도한다면 과세되지만 5년이내 양도하는 상속주택은 중과세 대상에서 제외합니다.

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Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일반주택을 양도하는 경우에 적용되고, 상속주택을 적용하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는다는 점이 우선 중요합니다.

공동상속주택의 소수지분자가 일반주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니하므로 비과세 적용이 가능합니다. 이때 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 상속주택으로 인한 비과세 특례가 적용가능합니다.

공동상속주택의 소수지분자가 일반주택이 아닌 공동상속주택을 먼저 양도한다면 공동상속주택을 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않고 과세됩니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

② 상속받은 주택[법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다). (2020. 2. 11. 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)

③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2020. 2. 11. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자 (1994. 12. 31. 개정)

2. (삭제, 2008. 2. 22.)

3. 최연장자 (1994. 12. 31. 개정)

선순위 상속주택의 아래 순위에 따른 최우선하는 분이 아니시면 거주주택 매도시 비과세 적용이 어려울 것으로 판단됩니다.

상속 주택을 먼저 매도하시는 경우 비과세 적용은 어렵습니다.

*사실관계에 따라 다르게 적용될 수 본 답변은 참고용으로만 활용하여 주시고 세금신고시에는 전문가와 상의 후 진행하시기 바랍니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1주택 보유 중에 상속주택을 상속받은 상태에서 기존 1주택을 양도할 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다. 상속주택을 먼저 양도할 경우에는 양도소득세가 과세되지만 판례에 따르면 중과세는 적용받지 않습니다.

참고로 공동상속주택의 경우, 아래의 순위에 따른 상속인 중 1인의 주택으로 봅니다.

1) 상속지분이 가장 큰 자

2) 당해 주택에 거주하는 자

3) 최연장자

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김기범세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선, 상속으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 원래 보유하고 있는 주택을 매도시(원래 보유주택이 비과세 요건을 갖춘 경우)

에는 비과세가 적용됩니다.

따라서 질문자님의 경우 1세대1주택으로 2년 이상 보유를 하였고 매도 가격이 9억원을 초과하지 않는다면

현재 보유주택을 먼저 매도할 경우 비과세 될것으로 보입니다.

반대로 상속주택은 먼저 매도하는 경우에는 비과세가 되지 않으며, 2주택 자로서 양도소득세가 과세됩니다.

추가로 상속일로부터 6개월이내 상속주택을 매도하는 경우에는 매매가격이 매매사례가액으로 인정되어

상속으로 취득하는 취득가격과 양도가액이 같은 금액이 되어 양도소득금액이 0이 되므로 양도소득세 부담이 없게 됩니다.

( 이 경우 상속재산가액이 매매가액으로 높아지는 점 유의 바랍니다.)

답변이 도움이 되셨기를 바라며,

올 한해 좋은 일 가득하기를 기원합니다~, 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 신용철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속으로 1세대 2주택이 된경우 기존주택을 양도시 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 다만, 상속 주택을 양도하는 경우에는 비과세를 받으실 수 없습니다. 따라서, 양도 순서에 유의하시기 바랍니다

감사합니다