임대인 보증금 법적 반환시점이 궁금합니다..?

Question

안녕하세요.

임대인이 임차인에게 보증금 반환의무를 갖는 법적 시점이 궁금하여 질의드립니다.

최초계약 임차기간 : 2020년 12월15일 ~ 2022년 12월15일

임차인의 전세 재계약 불가표현 시점 : 2022년 11월14일

이때 임대차 보호법에 따라 임대인은 3개월이내 보증금 반환의무를 갖는 것으로 이해하고 있으며 다만 최초계약 2년이기에 법적으로 보장되어 계약만료일 22년 12월15일 기준으로 3개월인지 / 최초계약 2년 만료일이 아닌 의사를 표현한 시점인 22년 11월14일 부터 3개월인지 법적 명확한 답변 부탁드립니다.

추가로 잘못알고 있는 부분 등이 있다면 가르침 부탁드립니다.

(계약만료 6개월전 임차인의 재 계약의사에 따라 매매를 고려하여 구두, 문자등으로 전세갱신권을 사용 계약내용 유지 연장 계약하기로 하였으나 시간이 맞지 않아 계약서 작성이 미뤄지다 집값과 전세값이 폭락하니 말을 바꾸어 임대기간 만료 한달반전에 갑자기 나가겠다고 통보하여 대처할 시간적 금전적 갭차이 등에 따른 손실이 발생하여 기간적으로나마 1달차이가 크기에 여쭙습니다.)

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

2022년 12월 15일을 기점으로 임차인이 2개월전까지 갱신의사를 통보하면(전화.문자.카톡.문서 등) 임대인은 이를 거절할 수가 없고, 전임대차와 같은 조건과 기간으로 재계약 연장 됩니다.

단, 이때는 임차인은 재계약 이후 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 3개월이 지난 시점에 보증금을 환수 환급해야 되겠습니다.

임대인은 2022년12월 15일을 기점으로 6월 ~2개월전까지 임차인에 대하여 계약의 갱신거절이나 계약의 변경을 통보하지 않으면, 묵시적 갱신이 일어납니다. 이때도 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.

묵시적갱신의 경우에도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는데, 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

계약갱신 청구권을 금액변동없이 사용하기로 6월전에 임차인과 약속한 문자등의 증빙이 있으므로 동일한 조건으로 2년의 계약이 연장된것으로 봅니다.

2022년 12월15일 ~2024년12월14일까지 임차인은 거주할 수 있고 이경우 임차인은 언제든 해지를 요구할 수 있으며 임대인은 3개월이 될 때 해지의 효력이 발생(보증금반환)합니다.

질문자님의 글을 보았을때 이미 2024년까지의 계약이 시행되었고 2022년 12월15일 이후 임차인이 바로 해지를 통보하면 2023년 3월15일에 보증금을 반환해 주시면 될 것으로 보입니다.

Answer 3

6개월전 재계약 의사표시를 하였다면 계약서 작성 여부와 상관없이 재계약이 된 것입니다 구두계약도 계약입니다 불요식입니다 그러므로 한달 반전에 나가겠다고 히는 것은 무효이고 묵시적갱신일때 나가겠다고 말한 날로부터 3개월이 지나면 계약해제가 되는데 이 경우는 재계약이 된 것이고 묵서적갱신을 적용할 사안이 아닙니다

만기 이후에 나간다고 해도 집주인이 돈을 돌려주지않고 세입자쪽에서 새로운 임차인을 구해왔

와서 보증금을 새로운 임차인이 임금했을 때 그걸로 돌려주면 됩니딘

Answer 4

묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 제도입니다.

임대인은 2년 계약이 연장되었다면 임차인에게 강제로 계약 해지를 요구할 수 없지만

반대로 임차인은 묵시적 갱신이 되었어도 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

보증금 반환의무가 발생하는 날짜는 상황에 따라 변동이 있을 수 있겠으나 질문자님이 작성하신 내용으로만 봤을 때에는 22년 12월15일이 기준입니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임차인이 계약 만료 2개월 전이 지난 시점에 계약만료에 관한 의사통보를 했기 때문에 묵시적갱신의 진행으로 봐야합니다.

묵시적 갱신시 임차인은 언제든지 계약만료 의사통보를 임대인에게 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 의사통보를 한 날로 부터 3개월 후에 법적 효력이 발생하여 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 반환의무는 아닙니다.

임차인은 최대한 빨리 새 임차인을 구하는 것이 좋고, 새임차인은 구하지 못 한다면 3개월 동안 월세를 지불하여야 되고 3개월이 지나서도 새임차인을 구하지 못한다면 계속 월세를 지불해야됩니다.