현재 아파트 상생임대 혜택이 주어지는지요
상황
1. 2001년도 서울지역 아파트 남편명의로 매수(약 2억) 후 임차인 거주(2021.10.13~2025.6.20일까지, 묵시적갱신, 임차료 증액없음)
2. 2015년도 진해에 아파트 부인 명으로 매수 현재 1가구 2주택 상황(?)
질문
1번 아파트 매도가는 약 8억인데 이 경우 상생임대제도로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지요 ?
없다면 어떻게 해야 제일 좋은 방법인가요
1. 2001년도 서울지역 아파트 남편명의로 매수(약 2억) 후 임차인 거주(2021.10.13~2025.6.20일까지, 묵시적갱신, 임차료 증액없음)
2. 2015년도 진해에 아파트 부인 명으로 매수 현재 1가구 2주택 상황(?)
질문
1번 아파트 매도가는 약 8억인데 이 경우 상생임대제도로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지요 ?
없다면 어떻게 해야 제일 좋은 방법인가요
==> 상생임대인의 혜택을 받기 위해서는 1가구 1주택에 해당되는 경우에만 거주요건을 완화시키는 것입니다. 현재 1가구 2주택이라면 상생임대주택에 해당되지 않습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상생임대인 특례는 아래 조건을 만족할 경우, 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간 및 거주기간 특례를 적용받을 수 있습니다
,주요 요건은 임대인이 1세대 1주택자여야 합니다(매도 시점에)
2년 이상 임대 후, 기존 임차인에게 전세보증금 또는 월세를 5% 이내로 인상하여 재계약한 경우 임대계약일은 2022.12.31.까지 체결 2024.12.31.까지 주택을 양도해야 합니다
현재 상태로는 상생임대인 제도에 따른 양도세 비과세 특례 적용은 어려울거 같습니다
가장 좋은 방법은 진해 아파트를 먼저 양도하거나 증여하여 1세대 1주택 요건을 만든 후, 서울 아파트를 매도하는 방식입니다
세무사 상담을 통해 정확한 취득가, 보유기간, 실거주 여부 등을 검토하시고 매도를 하시는게 좋을거 같습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 말씀해주신 상황을 보면 상생임대인 제도를 활용할 수 있을지, 그리고 양도세 비과세 가능성을 확인해야 하는데요.
우선 ‘상생임대인 제도’란?
임대인이 임차인의 계약 갱신 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하고, 일정 요건을 충족하면 양도세 비과세 1가구 1주택 요건에서 실거주 요건 일부를 완화해주는 제도예요.
그런데 중요한 건 2024년 12월 31일까지 잔금 및 등기를 해야 적용 가능하고 '임대인이 기존 세입자와 2022.12.31.까지 계약 갱신을 한 경우' 해당해요.
지금 상황에 적용 가능성
2021.10.13.~2025.6.20 계약
갱신 시점이 2022.12.31. 이전이 아니기 때문에 현행 상생임대인 제도의 적용 대상은 어려운 상황입니다.이미 계약이 체결된 상태라 상생임대 조건으로 계약갱신을 할 수 없거든요.
양도세 비과세 요건
1가구 1주택 비과세 요건은
보유기간 2년 (조정대상지역은 거주 2년 포함)
1가구 1주택일 것
그런데 지금 1가구 2주택 상태라서 매도 시 양도세 중과 대상입니다.
비과세를 받으려면?진해 아파트를 먼저 정리하거나 일시적 2주택 비과세 요건에 해당해야 하는데 지금 보유기간, 취득시기 등을 정확히 따져봐야 합니다.
일시적 2주택 요건
기존 주택 취득 → 새 주택 1년 이내 취득
새 주택 취득일로부터 2년 내 기존 주택 매도
이 규정이 적용되어야 하는데, 지금은 어려워 보여요.가장 좋은 방법
진해 아파트 매도 → 1가구 1주택으로 만든 후
서울 아파트 매각 시 비과세 가능성 검토또는 서울 아파트에 실거주 2년 요건 충족 후 매도
(조정대상지역일 경우 실거주 2년 해야 비과세 가능)
상황에 따라 부부간 증여, 증여 후 거주, 분할 양도 등 다양한 절세 전략도 있을 수 있으니 세무사 상담 한 번 받아보시는 걸 추천드립니다. 참고하세요!!