안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
어제 같은 질문을 해주신 분이시군요. 답변을 드리는 것이 득이 될지 해가 될지 판단이 쉽지 않아 답변이 어렵하는 댓글을 달아 드렸는데 참고의견을 구하시는 것같아서 말씀을 더 드려봅니다.
[CASE 1] 대항력 있는 세입자의 상황으로 가정하면,
배당 신청을 하셨고 배당 받는 날이 예정되어 있는 상황에서 질문자님의 보증금을 전액받는 날에 질문자님은 집을 인도하고 나오면 서로의 관계가 종료됩니다.
여기서 배당요구를 하지 않으셨다면 임대차 기간동안 살 권리를 주장 할 수 있지만
세입자가 퇴거를 계획하고 경매가 끝나면 더 이상 기존 계약을 이어가지 않겠다는 배당요구를 하셨고 경락인은 잔금 납부 이후 소유권을 취득하였으며, 세입자에 대한 배당표가 확정된 이후의 상황이라면 법률적으로는 경락인이 세입자에게 월세를 청구할 수 있는 상황으로 보여집니다.
[CASE 2] 대항력 없는 세입자의 상황으로 가정하면,
경락인에게 대항할 힘이 없는 것은 아실 것입니다. 따라서 경락인이 전금을 납부하고 소유권을 취득한 이후부터는 법적으로 세입자에게 월세를 청구할 수 있습니다.
위 케이스들은. 법적인 내용 입니다. 다만, 실무에서는 법적으로 하기보다는 합의를 통해 명도를 진행하는 경우가 대부분입니다. ★사람끼리의 일이기에 사람과 상황 봐가면서 진행합니다★
이런 월세의 요구는 명도협상의 우위를 차지하기 위한 압박용일 수도 있고, 경락인이 무조건 법대로 하여 진심으로 월세를 받겠다고 하는 경우도 있을 것입니다. 실무에서는 세입자가 강성이여서 명도가 쉽지 않을때 경락인이 강제집행 비용을 내느니 더 적은 소정의 이사 위로금을 세입자에게 줘서 빠른 퇴거를 돕는 경우가 종종 있습니다.
월세를 달라는 경락인의 성향을 알 수 없는 상황에서의 답변은 질문자님께 도움이 될 수도 있지만 앞일에 나쁜 영향도 동반할 수 있기에 답변을 아꼈던 것입니다.
대화로 최초 임대차 계약에서 월세의 내용은 없는 것이니 월세을 요구하시는 것은 부당하지 않느냐는 목소리도 내보시고, 만약 월세를 꼭 내야하는 상황으로 만들어 졌다면 통상 보증금 1천만원에 월세 4만원 계산을 많이 합니다. 보증금 1억짜리면 월세는 40만원으로 해 줄 수 있겠냐고 물어볼만 합니다.
배당 신청한 선순위 세입자가 배당표 확정 이후부터 낼 수 있는 월세의 유무, 그리고 월세의 정도는
★사람과 상황 봐가면서 협의하셔야 합니다★
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